Обращение в ГУЗР за выкупом было 29.06.2012, 27.07.2012 принято распоряжение о предоставлении участка и направлении оферты договора купли-продажи.

115

Вопрос

Обращение в ГУЗР за выкупом было 29.06.2012, 27.07.2012 принято распоряжение о предоставлении участка и направлении оферты договора купли-продажи. 7 декабря принято решение об изменении кадастровой стоимости в меньшую сторону. Наше предприятие намерено направить протокол разногласий с указанием новой цены выкупа исходя из уменьшенной кадастровой стоимости. В случае отказа от изменения цены, последует наше обращение в суд с иском о понуждении ГУЗР к заключению договора на наших условиях. Как вы полагаете каковы шансы удовлетворения иска, если согласно практике выкупная цена определяется на основе кадастровой стоимости, действующей на момент обращения с заявлением. А также учитывая, что 30-дневный срок для направления протокола разногласий (п. 2. ст 455 ГК) нами фактически пропущен. Прошу также дать предположения относительного того какие негативные последствия возможны при отказе в удовлетворении иска. Договор будет заключен на условиях ГУЗР или мы потеряем право на заключение договора на предложенных условиях вообще. Данное обстоятельство важно поскольку, цена выкупа определяется исходя из того, что объект недвижимости был приватизирован с учетом 2,5% от кадастровой стоимости.

Ответ

1. П.1 ст.445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

 

В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В рассматриваемой ситуации заключение договора обязательно для стороны, которая направила Вашей организации оферту. Как следует из буквального толкования указанных правовых норм, обязанность Вашей организации, как стороны, получившей оферту, для которой заключение договора не является обязательным, направить другой стороне протокол разногласий в течение 30 дней не предусмотрена.

Таким образом, Ваша организация вправе направить протокол разногласий либо письмо с требованием об изменении условий договора и в более поздний срок.

2. Согласно Письму Минэкономразвития РФ от 21.12.2011 № ОГ-Д23-2560 «О рассмотрении обращения» лица, подавшие заявление о приобретении земельных участков по льготной цене в установленный законом срок (до 01.07.2012г.), будут иметь право на его приобретение по цене, действовавшей на момент подачи заявления.

Таким образом, Ваша организация, обратившаяся с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012 ,сохраняет право на выкуп участка по льготной цене и после вышеуказанной даты.

3. Выкупная цена земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости данного участка, установленной на момент обращения заявителя. С учетом того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе земельного участка, соответствующего требованиям закона (п 6 ст. 36 ЗК РФ), выкупная цена земельного участка определяется исходя из даты подачи соответствующего заявления в уполномоченный орган . Такая позиция в содержится в ряде судебных решений ( в частности, Постановление шестого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2012 г. № 06АП-5356/2012).

Однако, если кадастровая стоимость была установлена с нарушениями нормативно-правовых актов или на момент обращения заявителя не соответствовала положениям Законодательства РФ (что подтверждается заключением оценщика), суд может по требованию заинтересованной стороны принять решение о понуждении продавца заключить договор, предусматривающий выкупную цену земельного участка на основе измененной кадастровой стоимости. При обращении в суд Ваша организация может также сослаться на п.1 ст.422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Аналогичная судебная практика на данный момент не сложилась, поэтому точно спрогнозировать результат рассмотрения искового заявления в описанной ситуации не представляется возможным.

05.02.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль