• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Общество предоставило по договору найма жилого помещения своей работнице и ее несовершеннолетним детям комнату в жилищном фонде, принадлежащем Обществу на праве собственности.

Общество предоставило по договору найма жилого помещения своей работнице и ее несовершеннолетним детям комнату в жилищном фонде, принадлежащем Обществу на праве собственности.

381

Вопрос

Общество предоставило по договору найма жилого помещения своей работнице и ее несовершеннолетним детям комнату в жилищном фонде, принадлежащем Обществу на праве собственности. Срок договора найма жилого помещения истек 30.09.2013 г. (действовал 11 месяцев), в связи с нарушением работницей условий оплаты, договор найма на новый срок с ней заключаться не будет, однако добровольно освобождать помещение наниматель отказывается. Можно ли выселить такого нанимателя в судебном порядке? Каким образом сформулировать исковые требования? Кто будет ответчиком по данному иску?

Ответ

Такого нанимателя можно выселить в судебном порядке, так как согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ, к договору найма, к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок – ст. 684 ГК РФ.

 

Согласно ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В исковом заявлении необходимо просить суд выселить из жилого помещения проживающих без предоставления иного жилого помещения.

Так как выселению подлежат все проживающие, ответчиками необходимо указывать всех проживающих – нанимателя и ее детей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.10.2013 № 33-9455/2013

 

 

<…>

«по иску администрации Северо-Енисейского района к И.А., И.Л., И.И., И.А. о признании договора коммерческого найма жилого помещения расторгнутым, выселении без предоставления иного жилого помещения и снятии с регистрационного учета

встречному иску И.А. к администрации Северо-Енисейского района о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения до совершеннолетия детей

по апелляционной жалобе администрации Северо-Енисейского района

на решение Северо-Енисейского районного суда Красноярского края от 19 июля 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований администрации Северо-Енисейского района Красноярского края к И.А., И.Л., И.И., И.А. о признании расторгнутым договора коммерческого найма жилого помещения № 390 от 28.12.2011 года, выселении без предоставления иного жилого помещения и снятии с регистрационного учета, отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования И.А. к администрации Северо-Енисейского района Красноярского края о понуждении заключить договор коммерческого найма жилого помещения удовлетворить частично.

Обязать администрацию Северо-Енисейского района Красноярского края заключить с И.А. договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, р.<адрес>, сроком на 11 месяцев, включив в качестве членов семьи И.Л., несовершеннолетних И.И. и И.А.».

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

Администрация Северо-Енисейского района обратилась ответчикам с требованием о признании расторгнутым договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, р.<адрес>, выселении без предоставления жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

В обоснование указала, что И.А. и членам его семьи на основании ходатайства ООО «Соврудник» по договору коммерческого найма жилого помещения от 28.12.2011 года была предоставлена спорная квартира сроком на 11 месяцев, по 23.11.2012 года. 31.08.2012 года в адрес ответчика было направлено уведомление об освобождении жилого помещения после истечения срока действия договора коммерческого найма, но ответчики до настоящего времени жилое помещение не освободили, с регистрационного учета не снялись.

И.А., возражая против предъявленного иска, обратился со встречным исковым заявлением, согласно которому просил возложить на администрацию Северо-Енисейского района обязанность заключить с ним договор коммерческого найма в отношении спорной квартиры на срок до совершеннолетия детей.

В обоснование указал, что 28.12.2011 года между администрацией Северо-Енисейского района и И.А. был заключен договор коммерческого найма спорного жилого помещения сроком на 11 месяцев, по 23.11.2012 года. В качестве членов семьи с ним проживали жена – И.Л. и двое несовершеннолетних детей: И.И. и И.А. 31.08.2012 года ему было направлено уведомление об освобождении занимаемой квартиры. Считает, что имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок, поскольку условий договора не нарушал; в договоре указаний на предоставление квартиры на период трудоустройства в ООО «Соврудник» нет; ранее спорная квартира предоставлялась ему по договору коммерческого найма с ООО «Соврудник» от 14.01.2010 года также на 11 месяцев. Другого жилья семья не имеет.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе администрации Северо-Енисейского района просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права, ссылаясь на то, что к краткосрочному договору коммерческого найма не применяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, в связи с чем, мотивы, по которым принято решение не заключать договор на новый срок, значения не имеют. В результате неисполнения И. обязанности по освобождению жилья нарушаются права собственника по владению, распоряжению и пользованию муниципальным имуществом, в том числе и для реализации возложенных на органы местного самоуправления полномочий по обеспечению жильем иных граждан, имеющих право на получение жилого помещения (выселяемым из домов, подлежащих сносу; состоящих на учете нуждающихся).

В письменных возражениях И.А., И.Л., указывая на необоснованность доводов жалобы, просят решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела И.А., И.Л., третье лицо, которые об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст.167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации Северо-Енисейского района – П.Ю., поддержавшую доводы жалобы, представителя И.А. – Е.А., возражавшего по доводам жалобы, заключение прокурора, полгавшего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям*.

Как следует из материалов дела, квартира по адресу: р.<адрес> находится в муниципальной собственности <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества.

14.01.2010 года данная квартира на основании договора была передана в аренду ООО «Соврудник» сроком на 11 месяцев*. Данный договор аренды был расторгнут письменным соглашением сторон с 23.12.2011 года.

В период нахождения спорной квартиры в аренде ООО «Соврудник» по договору коммерческого найма от 14.01.2010 года предоставило данную квартиру в найм И.А. на период с 20.01.2010 года по 13.12.2010 года.

22.12.2011 года вышеуказанный договор коммерческого найма по соглашению сторон был расторгнут.

28.12.2011 года между администрацией Северо-Енисейского района иИ.А. был заключен договор № 390 коммерческого найма жилья в отношении спорной квартиры на срок 11 месяцев, который исчисляется с 24.12.2011 года по 23.11.2012 года (п.1.3 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора найма договор считается расторгнутым в день, следующий за днем окончания срока договора найма, то есть с 24.11.2012 года; наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее дня, следующего за днем окончания срока договора найма и передать его по акту приема-передачи наймодателю*.

Ответчики зарегистрированы по месту жительства в спорной квартире.

31.08.2012 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости освободить квартиру по истечении срока действия договора*..

Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст. 2,18,130 Конституции РФ, ст. 1 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», ст. 1 ЖК РФ, исходя из того, что решение не заключать договор коммерческого найма на новый срок должно быть мотивированным, адекватным преследуемому социально необходимому для решения вопросов местного значения результату, исключающим несоразмерное и произвольное ограничение права нанимателя и членов его семьи, принимая при этом во внимание, что администрацией Северо-Енисейского района не представлено мотивов, послуживших основанием для принятия решения не заключать договор коммерческого найма с И.А. на новый срок, расценив это, как злоупотребление правом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных администрацией Северо-Енисейского района требований о выселении И. из спорного жилого помещения.

При этом, частично удовлетворяя встречные исковые требования И.А., суд, признав требование о понуждении заключить договор коммерческого найма на спорное жилое помещение до момента достижения совершеннолетия детей необоснованным ввиду того, что для договоров коммерческого найма предусмотрен максимально возможный срок не более 5 лет, пришел к выводу о возможности обязать собственника жилого помещения заключить с И.А. договор коммерческого найма сроком на 11 месяцев, исходя при этом из того, что договор коммерческого найма изначально при добровольном волеизъявлении сторон был заключен на такой срок.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает, что они сделаны при неправильном применении норм материального права, регулирующих спорное правоотношение*., что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684-686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствие с требованиями ст. 688 ГК РФ последствиями расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении.

Таким образом, краткосрочный коммерческий найм существенно ограничивает объем жилищных прав нанимателя*..

Поскольку в силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к краткосрочному договору найма не применяются правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ об автоматическом продлении договора на тех же условиях и на тот же срок в случае, если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения не предупредит нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, то наниматель по договору краткосрочного найма жилого помещения не имеет преимущественного права на заключение договора жилищного найма на новый срок. В связи с этим, наймодатель вправе отказаться от продления договора найма на новый срок, не объясняя причину такого решения*.

Каких-либо условий, отличных от положений п. 2 ст. 683 ГК РФ, заключенный с И.А. договор коммерческого найма не содержит*.

При этом, наличие ходатайства работодателя ООО «Прииск Дражный» от 16.04.2013 года о предоставлении И.А. занимаемого на условиях краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения ни в силу закона, ни в силу договора не влечет обязанность наймодателя заключить с нанимателем по договору краткосрочного коммерческого найма договора на новый срок, т.е. продлить срок действия краткосрочного найма*.

Предусмотренное Положением о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в муниципальном жилищном фонде коммерческого использования Северо-Енисейского района условие о преимущественном предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма гражданам, в отношении которых в администрацию района поступило ходатайство работодателя о предоставлении работнику жилого помещения (п.2.4), относится к случаям рассмотрения вопроса о первоначальном предоставлении жилого помещения на условиях коммерческого найма, но не устанавливает наличие у нанимателя по договору краткосрочного найма преимущественного права на продление договора найма на новый срок. Кроме того, в соответствии с указанным Положением само по себе наличие ходатайства работодателя не является безусловным основанием, обязывающим администрацию удовлетворить данное ходатайство, поскольку Положением предусмотрены и иные категории граждан, имеющих такое же преимущественное право, а положительное решение данного вопроса зависит, в числе прочего, от наличия иных претендентов и свободных жилых помещений. Вопрос незаконности отказа в предоставлении жилья по договору коммерческого найма в суде первой инстанции И.А. не ставился, предметом судебного рассмотрения не являлся, в связи с чем, в силу ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ не может являться предметом апелляционного рассмотрения.

При таких обстоятельствах, исходя из отсутствия предусмотренной законом и договором обязанности заключить на новый срок договор коммерческого найма в отношении жилого помещения, ранее предоставленного по договору краткосрочного найма, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований как для удовлетворения заявленных требований о возложении на администрацию района обязанности заключить с И.А. договор коммерческого найма на срок до совершеннолетия детей, так и для возложения обязанности заключить договор найма сроком на 11 месяцев.

Отсутствие нарушений условий договора найма со стороны нанимателя, отсутствие у нанимателя и членов его семьи иного жилья, отсутствие в договоре указаний на предоставление квартиры на период трудоустройства в ООО «Соврудник», на что ссылается И.А. во встречном иске, не являются обстоятельствами, обязывающими наймодателя продлить с ним на новый срок договор краткосрочного найма*.

Ссылки в иске и возражениях на то, что заключенный с администрацией района договор найма не является краткосрочным, так как ранее спорная квартира предоставлялась И.А. по договору коммерческого найма с ООО «Соврудник» от 14.01.2010 года также на 11 месяцев, являются несостоятельными, поскольку из договора найма от 28.12.2011 года, впервые заключенного с администрацией Северо-Енисейского района, прямо следует согласование сторонами срока найма в 11 месяцев, что в силу ст. 683 ГК РФсвидетельствует о заключении краткосрочного найма. Кроме того, законом вообще не предусмотрено правило о возникновении между сторонами отношений по долгосрочному договору коммерческого найма в случае неоднократного заключения договоров краткосрочного найма. Срок действия ранее заключенного с ООО «Соврудник» в отношении спорной квартиры также краткосрочного договора коммерческого найма истек, кроме того, данный договор по письменному соглашению сторон от 22.12.2011 года расторгнут до возвращения квартиры от арендатора к собственнику.

Принимая во внимание, что срок краткосрочного найма по договору истек 23.11.2012 года и больше не продлялся, а также, учитывая условия договора о его расторжении в связи с окончанием срока его действия, судебная коллегия считает, что имеются правовые основания для признания договора коммерческого найма расторгнутым и, как следствие, выселения И. из занимаемого ими помещения и снятии их с регистрационного учета.

На основании изложенного, учитывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемое решение с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований И.А. и удовлетворении исковых требований администрации Северо-Енисейского района*».

<…>

2.Апелляционное определение Кировского областного суда от 15.08.2012 № 33-2595



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.