Компания А собирается построить трансформаторную подстанцию (далее ТП), для увеличение потребления энергии

192

Вопрос

Компания А собирается построить трансформаторную подстанцию (далее ТП), для увеличение потребления энергии. Мощностей, заявленных в договоре об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, хватает, что бы подключить компанию Б к этой же ТП . Компания Б готова вложить в строительство ТП крупную сумму денег, но им не нужно право собственности на долю в ТП, им нужна гарантия постоянного бессрочного пользования электрической мощности ТП в заявленном объеме. Какой вариант договора, кроме инвестиционного товарищества, еще можно рассмотреть? Может ли по договору инвестиционного товарищества, вместо доли в ТП, в итоге получено право бессрочного пользования и технического обслуживания. Земля под строительство ТП принадлежит Компании А».

Ответ

: В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 приведены примеры договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, в т.ч.договор купли-продажи будущей недвижимости, договор простого товарищества, договоры подряда. Однако следует отметить, что в рассматриваемом вопросе наиболее приемлемый вариант договорного оформления является заключение договора простого товарищества, без применения режима общей долевой собственности или заключения подряда на строительство.

 

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54).

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4 постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041, 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет.

Простое товарищество — это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками. Кроме того, право собственности на построенный объект возникает у того из товарищей, которому принадлежат права на земельный участок. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54, см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909). Таким образом, привлеченный инвестор по договору простого товарищества без применения режима общей собственности и не обладающий правами на земельный участок не сможет получить в собственность долю в праве на трансформаторную подстанцию. В данном случае усматривается, что в договоре можно отразить условие о получении привлеченным инвестором (товарищем) права бессрочного пользования ТП.

Аналогичная ситуация просматривается и с договором подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54). Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только требования к заказчику, которые также могут быть выражены в получении права бессрочного пользования подстанцией.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

27.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль