• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Есть здание, которое находится в собственности юр. лица Х и зем. участок под зданием, который нах. в аренде. Юр. лицо Х в настоящее время оформляет землю в собственность. Но это недвижимое имущество (здание и права аренды) находится в залоге

Есть здание, которое находится в собственности юр. лица Х и зем. участок под зданием, который нах. в аренде. Юр. лицо Х в настоящее время оформляет землю в собственность. Но это недвижимое имущество (здание и права аренды) находится в залоге

80

Вопрос

Есть здание, которое находится в собственности юр. лица Х и зем. участок под зданием, который нах. в аренде. Юр. лицо Х в настоящее время оформляет землю в собственность. Но это недвижимое имущество (здание и права аренды) находится в залоге. Сейчас идет вопрос о реализации залога. Мы как Залогодержатели хотим забрать по договору об отступном только Здание, а право аренды нет. Можем ли мы так сделать?».

Ответ

: Исходя из смысла принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что обращение взыскания на заложенный объект недвижимости его реализация возможна только одновременно с принадлежащим залогодателю на вещном праве (в т.ч. аренды) земельным участком, на котором расположен указанный объект.

 

Пункт 3 ст. 340 Гражданского Кодекса России предусматривает, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В соответствии с абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В случае если предметом договора ипотеки является залог Здания, предметом данного договора должен одновременно являться и залог прав аренды земельного участка, на котором расположено соответствующее здание. Несоблюдение этого требования влечет отказ в государственной регистрации в силу п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем, в Постановлении ФАС СЗО от 09.09.2003 № А05-9454/02-482/5 суд сделал вывод о допустимости отчуждения здания без права аренды земельного участка, указав, что право на использование земельного участка переходит к покупателю на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности суд указал: "Таким образом, право аренды является наравне со зданием также предметом договора об ипотеке, однако при этом не требуется заключения двух договоров — отдельно на здание и отдельно на право аренды земельного участка. Фактически здание реализуется вместе с правом аренды земельного участка. По договору об ипотеке между ОАО «АКФ «Архоптторг» и Банком от 28.07.2000 N 71-3/06-04-2000 было передано в залог три здания с правом аренды земельного участка, причем оценка этих зданий произведена с учетом права аренды. При таком положении утверждение ОАО «АКФ „Архоптторг“ о том, что на торгах были проданы лишь здания, в то время как право аренды земельного участка осталось у него, несостоятельно. Заключение в этом случае отдельного договора на продажу права аренды земельного участка законом не предусмотрено. Кроме того, как правильно указала апелляционная инстанция, действующее законодательство не содержит требований относительно одновременной реализации здания и права аренды земельного участка при его ипотеке. Право на использование земельного участка переходит к покупателю на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации...».

Тем не менее, данная правовая позиция суда не является исчерпывающей. Противоположный вывод приведен в Постановлении ФАС ВВО от 30.01.2008 № А17-964/2-2007.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Залог имущества: процедура обращения взыскания теперь стала проще;

Залог по новым правилам. Что изменилось в ипотеке и залоге движимого имущества;

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Постановление ФАС ВВО от 30.01.2008 № А17-964/2-2007;

22.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль