В 2009г. по договору купли-продажи у физ.лица был приобретен дачный участок в КСТ

103

Вопрос

В 2009г. по договору купли-продажи у физ.лица был приобретен дачный участок в КСТ . Участок без построек, что отражено в межевом плане и кадастровом паспорте. На данный участок выдано свидетельство на право собственности. В 2010г. на данном участке строится дом и в 2011г. этот дом регистрируется по "дачной амнистии". В декларации собственник указывает что это жилой дом постройки 2010г., площадь ставится приблизительно посчитанная собственником, никаких кадастровых и техпаспортов на дом нет. Росреестр выдает свидетельство на право собственности на жилой дом, но основанием для регистрации указан договор купли-продажи 2009г. земельного участка и декларация. Правомерно ли это? Не возникнут ли проблемы в дальнейшем, ведь ни в архитектуре, ни в БТИ, ни в налоговой дома нет! И получается на дачном участке стоит жилой дом. На то и др. есть свидетельства на право собственности, а налог приходит только на участок. Как решить эту проблему чтобы все узаконить? Куда обращаться? Землю можно перевести в категорию для инд.жил.строительства, но изменит ли это что-нибудь? Собственник обратился в городской отдел архитектуры с вопросом об оформлении документов (план, разрешение), однако специалист сказал что данная постройка никак не может быть жилым домом. Неужели в росреестре могли бы зарегистрировать жилой дом только из того, что собственник написал в декларации и это неправомерно? Как действовать дальше и как оформить всю документацию по закону, чтобы и налоги шли, и план на дом был и все нужные документы и согласования?».

Ответ

: Регистрация права собственности физического лица на жилой дом на основании декларации полностью соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

 

В п. 2. ст. 81 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

В соответствии со ст.1 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на недвижимое имущество, создаваемое или созданное на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, индивидуальный гараж, хозяйственную постройку или иной объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, владелец земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, может зарегистрировать право собственности на основании декларации.

Для данной процедуры достаточно обратиться в органы Росреестра с документами, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация) и правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В п. 1 ст. 25.3Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями на 23 июля 2013 года) (редакция, действующая с 4 августа 2013 года)» не установлен титул, на котором правообладателю должен принадлежать земельный участок с расположенным на нем создаваемым или созданным объектом недвижимого имущества. Следовательно, действие данной нормы может быть распространено также на земельные участки, предоставленные на основании договора аренды.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.1 ст.2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, учитывая что на жилой дом, в установленном законом порядке получено свидетельство о праве собственности, основания для признания данного дома самовольной постройкой отсутствуют.

Отсутствие данных о жилом доме в организации БТИ не влияет на законность регистрации права собственности данного дома, поскольку в настоящее время только Росреестр вправе осуществлять регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

Относительно сведений о жилом доме в налоговой службе, следует отметить, что на основании Соглашения от 03.09.2010 № ММВ-27-11/9/37 «О взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы» иПриказа ФНС России, Росреестра от 12.08.2011 № П/302/ММВ-7-11/495@ «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронном виде о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества», органы Росреестра передают ФНС сведения о государственном учета зданий, сооружений, помещений. В случае если сведения о правах собственника на жилой дом до настоящего времени не переданы в ФНС, физ.лицо вправе самостоятельно обратиться в ФНС с предоставлением правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, с целью уплаты налога на имущество.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями на 23 июля 2013 года) (редакция, действующая с 4 августа 2013 года)»

"Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Абзац утратил силу с 1 марта 2010 года — Федеральный закон от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ. — См.предыдущую редакцию.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.

Положения пункта 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества*".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль