Требуется ли согласие одного супруга на продажу другим своей 1/2 доли в квартире

548

Вопрос

Требуется ли согласие одного супруга на продажу другим своей 1/2 доли в квартире? Каждый из них владеет по 1/2 доли в этой квартире, при этом, в ней проживает только супруга с детьми (развод не оформлен). В течение какого срока потом будет действовать это согласие?

Ответ

: Согласно п.2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

 

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как разъяснено в Письме Росреестра от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13 «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов», согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, — об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК).

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), вызвана тем, что согласно статье 35 СК сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки; супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ), статьей 35 СК такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 35 СК согласие супруга.

Исходя из вышеизложенного, в том случае если квартира была приобретена в период брака, законный режим собственности супругов брачным договором не изменен, соглашения о разделе имущества супругов заключено не было, доли в праве собственности на квартиру являются общим имуществом супругов и для распоряжения долей требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Срок действия согласия законом не установлен и не ограничен во времени, если в самом согласии такой срок не установлен.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.07.2012 № 33-4273

«Приходько С.Г. обратилась в суд с иском к Приходько Н.В., Воробьевой С.П. о признании договора дарения */* доли в праве общей долевой собственности квартиры №<...> в доме №<...> по ул. <...> г. <...>, заключенного между Приходько Н.В. и Воробьевой С.П. недействительным*, в обоснование которого указала следующее.

С 1986 года она состоит в зарегистрированном браке с Приходько Н.В, от совместной жизни имеют сына П. А.Н, <...> года рождения

Спорная квартира №<...> в доме №<...> ул. <...> в г.<...> была приобретена по договору купли-продажи от 26 апреля 1996 года в период брака супругами Приходько С.Г., Н.В. и оформлена в общую долевую собственность за каждым из них и их сыном по */*доле*. В 2011 году истице Приходько С.Г. стало известно, что ее супруг Приходько Н.В. подарил принадлежащую ему */* долю указанной квартиры постороннему лицу — Воробьевой С.П.

Приходько С.Г., считает, что */* доля квартиры, оформленная на супруга Приходько Н.В., является совместной собственностью супругов, что исключает возможность отчуждения без ее нотариального согласия*.

Решением Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 02 апреля 2012 года в удовлетворении иска Приходько С.Г. отказано.

В апелляционной жалобе Приходько С.Г. поставлен вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о том, что супруги при приобретении спорной квартиры изменили режим общей совместной собственности на общую долевую собственность.

Обеспечивая состязательность гражданского процесса (статья 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) и руководствуясь положениями главы 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда только в части доводов, изложенных в жалобе заявителя

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившегося лица, судебная коллегия признает решение суда законным и обоснованным.

Судом апелляционной инстанции установлены следующие юридически значимые обстоятельства по делу.

Объектом спора является квартира <...> дома <...> ул. <...> г. <...>, которая была приобретена по договору купли-продажи от 20.04.1996 года в период брака супругами Приходько С.Г. и Н.В. и оформлена в общую долевую собственность по */* доле за каждым и их сыном П. А.Н., <...> года рождения (л.д. 9).

Установлено, что 17.02.2011 года Приходько Н.В. заключил договор дарения принадлежащей ему */* доли спорной квартиры с Воробьевой С.П., переход права собственности */* доли зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 22.02.2011г., номер государственной регистрации права: <...> (л.д. 42).

Требования о недействительности оспариваемой сделки дарения, Приходько С.Г. обосновала тем, что даритель Приходько Н.В. осуществил дарение */* доли квартиры, на которую распространяется законный режим собственности супругов и отчуждение возможно только при наличии ее нотариального согласия на данную сделку.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении иска Приходько С.Г., исходил из того, что супруги Приходько С.Г., Н.В. приобретая спорную квартиру в общую долевую собственность, на этапе заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и проведения соответствующей регистрации права собственности, фактически произвели раздел совместно приобретаемого имущества, добровольно достигнув соглашения о том, что их права на данную квартиру будут являться равными с определением долей в праве собственности на спорный объект недвижимости, и пришёл к выводу, что сделка по отчуждению */* доли путем заключения договора дарения соответствует требованиям закона.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном толковании материального закона*.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное*.

Пунктом 1 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 данного Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Из положений приведенных выше правовых норм следует, что брачный договор является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности.

Между тем судом первой инстанции указанные положения закона не были учтены.

Судебная коллегия указывает, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Положения статей 33, 34 Семейного кодекса РФ презюмируют режим совместной собственности на всё имущество, которое было приобретено в период совместного брака супругов, за исключением случая заключения между супругами брачного договора*.

Отказывая в иске, суд сослался на статью 38 СК РФ, в соответствии с которой супруги вправе произвести раздел имущества как после расторжения брака, так и в период брака по их соглашению. Законодателем форма для такого соглашения не установлена. При этом по желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть совершено в нотариальной форме (п. 2ст. 38 СК РФ).

Вместе с тем, исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей принцип буквального толкования договора, из содержания договора купли-продажи квартиры не следует волеизъявление его сторон, в рассматриваемом споре покупателей — Приходько С.Г., Н.В. на изменение законного режима супругов относительно конкретно приобретаемого имущества — квартиры. При этом, необходимо учитывать положения ст. ст. 33 и 34 СК РФ, из буквального толкования которых следует, что законный режим имущества супругов может быть изменён только путем заключения брачного договора между супругами*.

Однако, брачный договор между супругами Приходько С.Г., Н.В. не заключался, равно не было представлено ответчиками доказательств объективно подтверждающих приобретение спорной доли не на совместные денежные средства супругов, что исключало бы применение к спорному правоотношению положений закона о законном режиме имущества супругов.

Учитывая, что супругами Приходько С.Г., Н.В. на квартиру оформлено право общей долевой собственности, то */* доля, ранее числящаяся в едином государственном реестре прав на недвижимое и сделок с ним за Приходько Н.В., входит в состав совместно нажитого имущества и на неё распространяются положения о законном режиме имущества супругов*.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки*.

Между тем, установлено, что о совершённой сделке истцу Приходько С.Г. не было известно, нотариального согласия на отчуждение недвижимого имущества в виде */* доли она не давала. Об отчуждении */* доли в праве общей долевой собственности на квартиру путём заключения договора дарения между Приходько Н.В. и Воробьевой С.П., истцу Приходько Н.В. стало известно после получения от Воробьевой С.П. предложения о решении вопроса о предоставлении комнаты площадью <...> кв.м. в квартире для проживания её семьи (л.д. 64). Данное предложение получено Приходько С.Г. 28.04.2011г. (л.д.63).

Сделка по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов, совершенная без нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, является оспоримой, и согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ может быть признана судом недействительной. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает последствий нарушения. В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Статья 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, развивает положения статьи 15 (часть 2) Конституции Российской Федерации об обязанности граждан и их объединений соблюдать Конституцию) Российской Федерации и законы, закрепляет способ защиты прав заинтересованных лиц.

Поскольку спорная квартира является имуществом, нажитым супругами во время брака, брачный договор об изменении законного режима собственности супругов на договорной между Приходько С.Г., Н.В. не заключался, в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ, на него распространяется законный режим имущества супругов — режим их совместной собственности. Следовательно, отсутствие нотариального согласия истца Приходько С.Г. на отчуждение спорной доли в жилом доме, являющимся совместной собственностью супругов, влечёт недействительность такой сделки*.

Кроме того, суд при разрешении дела не применил к возникшему спору нормы 33 СК РФ, а руководствовался ст. 38 СК РФ, что нельзя признать правильным.

Из пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» следует, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пункты 1 и 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерацииможет быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Судом не учтено, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не противоречат ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью. Обстоятельств, которые позволили бы суду не применять нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, в ГК РФ и СК РФ не приводится. Следовательно, применение этих норм, с учётом характера заявленных Приходько С.Г. требований, является обязательным.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года N 132-О и от 5 июля 2001 года N 154-О и др.).

Возможность изменить брачным договором законный режим имущества супругов на договорный, установив режим раздельной собственности в отношении имущества, зарегистрированного на одного из супругов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не противоречит целям государственной регистрации недвижимости и не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных прав и свобод заявителя, в том числе перечисленных в жалобе.

Судебная коллегия также полагает возможным отметить, что срок исковой давности истцом Приходько С.Г. не пропущен, поскольку о совершении оспариваемой сделки истцу стало известно с момента получения от Воробьевой С.П. предложения о разрешении вопроса о вселении в квартиру 28 апреля 2011 года (л.д. 63), в то время как с иском Приходько С.Г. обратилась в суд 16.02.2012 года, то есть в пределах срока исковой давности.

Исходя из изложенного, оспариваемое решение подлежит отмене, а требования Приходько С.Г. о признании договора дарения недействительным, подлежат удовлетворению".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.