У ООО имеются три строения (2 построенные,1 - 75% готовности), расположенные на земельном участке, принадлежащем администрации района с которым заключен договор аренды на 49 лет

79

Вопрос

У ООО имеются три строения (2 построенные,1 - 75% готовности), расположенные на земельном участке, принадлежащем администрации района с которым заключен договор аренды на 49 лет. В настоящее время имеются намерения у ООО продать данные 3 строения другому ООО. Вопросы: 1. Возможна ли продажа данных строений с учетом того, что одно строение имеет 75% готовности? 2. Может ли после приобретения данных строений новый владелец требовать у администрации района выкупить земельный участок, который ранее арендовал предыдущий собственник этих строений или следует оформить новый договор аренды Администрации с ним (хотя этого не желает новый владелец). Какие действия следует предпринять для этого ООО согласно действующего законодательства?».

Ответ

: ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению.
Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Более подробно, с примерным перечнем документов, представляемых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства можно ознакомиться на официальном сайте управления Росреестра. При этом следует отметить, что степень незавершенности объекта, которая допускает регистрацию права, законодательно не определена. Например, на практике, организации и физ.лица регистрируют права на незавершенный строительством объект, выполнив только устройство фундаментов.

 

Если земельный участок находился у продавца объекта незавершенного строительства на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11).

Между тем необходимо учитывать, что арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления № 11).

Перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на объект незавершенного строительства автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

В целях определения единообразной позиции вопрос о том, вправе ли собственник объектов незавершенного строительства обратиться с заявлением о приватизации земельного участка, расположенного под таким объектом, ставился на обсуждение научно-консультативных советов (НКС) при различных судах системы.

На настоящий момент сложившаяся судебная практика исходит из того, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11.

Аналогичный вывод содержится в Обзоре судебной практики Челябинского областного суда от 23.11.2011 «Обзор практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле, за 2010 — 2011 годы».

Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на жилой дом, введенный в эксплуатацию.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Размеры госпошлины за регистрацию различных видов договоров (сделок);

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Приватизация участков под объектами незавершенного строительства: подходы судебной практики;

2. Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

15.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.