• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует

Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует

82

Вопрос

Прежде чем задать вопрос , хочу описать ситуацию в которой мы оказались: в августе 2013 года произошла смена собственников недвижимого имущества , которое наше общество арендует с 01.01.2013 года. Новый собственник направляет в наш адрес договор аренды имущества 01.11.2013 года (зарегистрировано во входящих) датированный 09.09.2013 . Мы направляем протокол разногласия по цене, в ответ - протокол урегулирования разногласий (цена остается в редакции Арендодателя) . Подскажите - как нам быть , договор получен "задним числом", по цене бороться бесполезно, и для расторжения договора требуется оповещение за 30 дней до предпологаемой даты, Протокол урегулирования разногласий с нашей стороны пока не подписан

Ответ

Согласно п. 1. ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

Исходя из вышеизложенного, арендатор вправе не подписывать новый договор аренды и протокол урегулирования разногласий. При этом останется в силе прежний договор аренды.

Новый собственник вправе потребовать лишь внесения изменений в договор аренды в части наименования и реквизитов арендодателя.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Если арендатор намерен подписать новый договор аренды, то в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 433 ГК РФ определено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 2 этой же статьи ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно ст. 443 ГК РФ, ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Так как на данный момент между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор аренды не подписан арендатором, договор аренды не заключен.

Таким образом, договор аренды будет являться заключенным с момента получения арендодателем подписанного арендатором договора.

Если в договоре указано, что договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами, необходимо поставить дату его подписания арендатором рядом с подписью на двух экземплярах. С этого момента, если иное не предусмотрено договором и договор не требует государственной регистрации, договор аренды вступит в силу.

Подробнее о процессе заключения договора читайте в рекомендации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

"24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды*.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд*.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора*.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества*.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно" *.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 10.06.2010 № А50-32589/2009

3. Как заключить договор: оферта, акцепт, протокол разногласий, подписание единого документа

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль