• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Нас интересует вопрос о возможности заключения договора залога объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, без обязательного возникновения права залога на остальные объекты недвижимости, находящиеся на этом неделимом земельном уч

Нас интересует вопрос о возможности заключения договора залога объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, без обязательного возникновения права залога на остальные объекты недвижимости, находящиеся на этом неделимом земельном уч

411

Вопрос

Нас интересует вопрос о возможности заключения договора залога объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, без обязательного возникновения права залога на остальные объекты недвижимости, находящиеся на этом неделимом земельном участке

Ответ

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, части 2 статьи 69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

 

Пунктом 4 статьи 340 ГК РФ установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, если в договоре ипотеки предусмотрено условие о том, что право залога распространяется только на определенный объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке и не распространяется на иные объекты недвижимости, расположенные на этом же земельном участке, данное условие договора будет действительным.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДВО от 11.03.2010 № А51-9094/2009

«Открытое акционерное общество «Находкинская жестянобаночная фабрика» (далее — ОАО НЖБФ, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Находкинского отделения N 7151 (далее — Банк, ответчик) о признании недействительным договора ипотеки от 25.12.2006 N 192/02*.

Решением суда от 28.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием противоречия закону условий договора ипотеки.

В кассационной жалобе ОАО НЖБФ просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что при заключении договора нарушены нормы статьи 35 ЗК РФ, так как договор заключен в отношении одного здания и всего земельного участка, на котором расположено еще семь объектов недвижимости*.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

В суде кассационной инстанции представители сторон настаивали на доводах, изложенных, соответственно, в кассационной жалобе и возражениях на нее, дали по ним пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.09.2006 между ОАО НЖБФ (заемщик) и Банком (кредитор) заключен договор N 192 об открытии возобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору 25.12.2006 между ОАО НЖБФ (залогодатель) и Банком (залогодержатель) заключен договор ипотеки, в соответствии с пунктом 1.2 которого предметом залога являются нежилое здание площадью 118 761,8 кв.м и земельный участок площадью 69 330,58 кв.м, на котором находится вышеуказанное здание*.

Считая, что договор ипотеки от 25.12.2006 противоречит закону, ОАО НЖБФ обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, части 2 статьи 69 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка*.

Как следует из условий договора ипотеки, предметом договора являлся залог нежилого здания площадью 118 761,8 кв.м и земельного участка площадью 69 330,58 кв.м, на котором находится вышеуказанное здание, что соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы ОАО НЖБФ о ничтожности договора ипотеки в связи с нахождением на заложенном земельном участке помимо заложенного здания других объектов недвижимости, обоснованно отклонены судами в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,

Вместе с тем пунктом 4 статьи 340 ГК РФ установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом*.

Аналогичное правило установлено частью 4 статьи 64 Закона об ипотеке*.

Поскольку в договоре ипотеки в качестве предмета залога указаны как здание, так и земельный участок, на котором оно находится, доводы ОАО НЖБФ о ничтожности договора необоснованны.

Возможность изменения прав залогодателя на земельный участок при обращении взыскания на предмет залога не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, так как такая возможность прямо предусмотрена законом.

Также необоснованны доводы ОАО НЖБФ о том, что договор залога направлен на последующее отчуждение предмета залога, поскольку такое толкование противоречит природе залога как способа обеспечения обязательства, так как изначально предполагает недобросовестность должника по обеспеченному залогом обязательству.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы ОАО НЖБФ подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании закона и условий договора.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль