Заключен договор купли-продажи недвижимости (торговый центр) между резидентом (покупатель) и нерезидентом (продавец).

421

Вопрос

Заключен договор купли-продажи недвижимости (торговый центр) между резидентом (покупатель) и нерезидентом (продавец). При этом у нерезидента заключен договор аренды с арендаторами этого ТЦ (резидентами). В итоге произошла смена стороны (арендодателя) по всем действующим договорам аренды с соответствующей переуступкой прав и обязанностей. Вопрос: в таких случаях полностью ли все права и обязанности переходят от нерезидента к резиденту или законодательство (в том числе валютное) содержит определенные ограничения? т.е вправе ли новый арендодатель (резидент) вернуть арендатору, переплаченные им деньги предыдущему арендодателю-нерезиденту, вместо предыдущего арендодателя(нерезидента) и предоставить все закрывающие документы по контракту(договору аренды) для закрытия арендатором паспорта сделки в банке? Нам необходимо знать может ли арендодатель - резидент предоставить нам для закрытия паспорта сделки закрывающие документы и вернуть обеспечительный платеж вместо бывшего арендодателя - нерезидента? или законодательство это запрещает и данная обязанность не может быть исполнена новым арендодателем вместо старого?

Ответ

Права и обязанности, предусмотренные договором аренды, переходят к новому собственнику (арендодателю) с момента перехода права собственности на объект аренды (ст. 617 ГК РФ). В этом случае авансовые платежи, внесенные арендатором за период аренды, в котором прежний арендодатель уже не является стороной договора аренды и, следовательно, не имеет законных оснований для их получения, рассматриваются как неосновательное обогащение) и должны быть возвращены арендатору прежним арендодателем (ст.1102 ГК РФ). Новый собственник (арендодатель) не имеет законных оснований для возврата указанных платежей арендатору, так как в предыдущий период не являлся стороной договора.

 

Обязательство по возврату обеспечительного платежа также должен выполнить арендодатель, которому этот платеж был перечислен. Указанный платеж может быть перечислен новому арендодателю (собственнику помещения) прежним арендодателем только на основании трехстороннего соглашения, заключенного прежним арендодателем, новым арендодателем и арендатором помещения.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма ВАС РФ № 66). Для избежания разночтений до приобретения недвижимости в собственность желательно поставить вопрос о переоформлении договора аренды приобретаемой недвижимости и юридически закрепить смену арендодателя в договоре аренды, так как арбитражные суды первой инстанции буквально толкуют норму ст. 617 ГК РФ. Юридическое закрепление права нового собственника на получение доходов от аренды можно сделать трехсторонним соглашением или иным документом, из которого для арендатора было бы ясно, с какого момента он платит арендные платежи новому арендодателю. Этот момент зависит от даты перехода права собственности на арендуемую недвижимость к новому собственнику, зафиксированной в свидетельстве на право собственности.

Согласно п. 2.7 Инструкции Банка России от 04.06.2012 № 138-И при закрытии валютных операций, связанных с расчетами по контракту, по которому оформлен паспорт сделки, третьим лицом — резидентом (другим лицом — резидентом, резидентом, который не оформляет паспорта сделки) справка о валютных операциях и документы, связанные с проведением указанных в ней валютных операций, представляются резидентом, оформившим паспорт сделки, в порядке, установленном главой 12 Инструкции, то есть в общем порядке.

28.01.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Яковлева Валентина

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Рыбалкина Виктория

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.