Может ли участник долевого строительства понужден к изменению договора участия в долевом строительстве в порядке

214

Вопрос

Может ли участник долевого строительства понужден к изменению договора участия в долевом строительстве в порядке ч.3 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации"? Если да, то в каких случаях

Ответ

Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Как показывает судебная практика, направление предложения изменить договор без подписания со стороны участника дополнительного соглашения, не освобождает застройщика от ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства, так как при неподписании соглашения участником долевого строительства договор остается не измененным а, следовательно, действует прежнее условие о сроке.

Согласно ст. 451 ГК РФ, 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как видно из вышеприведенной нормы, договор может быть изменен судом в исключительных случаях по требованию застройщика.

В обосновании приведены примеры судебных решений по данному вопросу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 15.05.2012 № 33-8762/12

«ООО «Симфония» исковые требования Кирилловой Е.В. не признала, предъявила встречные исковые требования об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома. Просила перенести срок окончания строительства на 2-е полугодие 2012г*.

Представитель Кирилловой Е.В. по доверенности встречные исковые требования ООО «Симфония» не признала, считая их незаконными и необоснованными.

Обжалуемым решением Кирилловой Е.В. отказано в удовлетворении исковых требований. Встречные исковые требования ООО «Симфония» удовлетворены. Исключен п.2.1.2 из договора долевого участия в строительстве жилого дома. Изменен п. 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № < номер обезличен > от 11.04.2009 года, изложен в следующей редакции: «Срок окончания строительства — 2 полугодие 2012 года. Подтверждением окончания строительства является получение разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию».

В апелляционной жалобе Кириллова Е.В. просит суд решение отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Симфония» по доверенности < Ф.И.О. >11 просит оставить решение без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя истца Кирилловой Е.В. по доверенности Белугину Т.О., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Представитель Кирилловой В.Е. в судебном заседании просила решение отменить как необоснованное, вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования Кирилловой Е.В., в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Как видно из материалов дела, 11 апреля 2009 года между ООО «Симфония» и Кирилловой Е.В. был заключён договор долевого участия в строительстве жилого дома за № < номер обезличен >, согласно которому ООО «Симфония» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом, расположенный на земельном участке по улице < адрес обезличен > и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать Кирилловой Е.В. квартиру № < данные изъяты > общей площадью < данные изъяты > кв.м., а последняя обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Общий размер долевого взноса установлен в < данные изъяты > рублей, указанная сумма уплачена истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объект долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объект недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

По условиям договора срок застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в 4 квартале 2009г.

В силу положений ч. 3 ст. 6 указанного Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из анализа приведенной нормы следует, что обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок; соблюдена императивная норма закона о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участник долевого строительства.

В связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась. ООО «Симфония» направило дольщику информацию и предложение об изменении условий договора*.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Кирилловой Е.В. и удовлетворении встречного иска об изменении условий договора о сроке окончания строительства. Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства. Застройщик принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств*".

2. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.12.2011 № 33-18129

3.Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2013 № 33-2511/13



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.