В нашей организации возникла следующая ситуация

106

Вопрос

В нашей организации возникла следующая ситуация. В 2009г. наша организация и строительная фирма N заключили договор субаренды земельного участка, где мы выступили Субарендодателем, а N – Субарендатором. В качестве субарендной платы за пользование земельным участком предусматривались денежные средства и квартиры в построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах на арендуемом участке. Строительная фирма N взятые по договору обязательства выполнила: своевременно вносила арендные платежи и передала по акту приема – передачи построенные квартиры. Через некоторое время после передачи нам квартир, строительная фирма N реорганизовалась путем присоединения к другой фирме М. Фонд обратился в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на одну из переданных квартир на основании акта приема – передачи квартиры. Регистрирующий орган отказал в регистрации нашего права. Свой отказ Регистрирующий орган мотивировал тем, что проведение государственной регистрации нашего права собственности на указанную квартиру возможно только после государственной регистрации права собственности, права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома субарендатора земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирных домов, то есть Застройщика – строительной фирмы M к которой присоединилась N и предоставления со стороны M заявления о переходе прав на вышеуказанное имущество в пользу Фонда. В обоснование отказа Регистрирующий орган ссылается на пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывая, что заключенный между нами и N договор субаренды земельного участка, должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. В силу пункта 1 статьи 1043 ГКРФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательств. В случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. C данной позицией регистрирующего органа мы не согласны, поскольку считаем, что у него нет полномочий на переквалификацию договора. Заключенный между нами и N договор субаренды земельного участка - это не инвестиционный договор и не договор простого товарищества. В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из положений договора субаренды не следует, что у нас с N имелась общая цель по застройке передаваемого в субаренду земельного участка. Каждая из сторон преследовала свои цели: мы – сдать в субаренду участок и получить за это соответствующую плату, у N - построить многоквартирный жилой дом и получить прибыль. Договором установлено, что платой за субаренду земельного участка являлись денежные средства и квартиры в построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах на арендуемом участке. Законность данного пункта подтверждается пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в котором указано, что арендная плата может быть выражена в денежном эквиваленте или установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Стороны выполнили взятые на себя обязательства по Договору, что подтверждается актом приема – передачи в субаренду земельного участка и актами приема – передачи квартир в собственность. Правомерны ли действия регистрирующего органа по переквалификации договора? Правомерен ли отказ регистрирующего органа в регистрации нашего права собственности на переданную квартиру?».

Ответ

: Из изложенных обстоятельств в вопросе не усматривается, что договор субаренды заключенный между организациями носит признаки инвестиционного договора и подлежит переквалификации на договор простого товарищества. В силу этого, отказ регистрационной службы в регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, полученные субарендодателем в качестве арендной платы по договору субаренды земельного участка нельзя признать обоснованным.

 

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54).

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4 постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Как видно, отказ регистрирующего органа мотивирован переквалификацией договора аренды в договор простого товарищества.

В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041, 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет. Простое товарищество — это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками. Кроме того, право собственности на построенный объект возникает у того из товарищей, которому принадлежат права на земельный участок (см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909).

Между тем, рассматриваемый договор субаренды не отвечает данным основаниям, т.к. обладает всеми квалифицирующими признаками именно договора аренды.

Предмет договора аренды — условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10). Таким образом, включение в договор условия об оплате аренды как в денежной форме, так и объектами недвижимости вполне соответствует требованиям законодательства.

Между тем, в соответствии со статьей 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако в рассматриваемом случае также не усматривается оснований для передачи построенных объектов недвижимости в равную долевую собственность, т.к. субарендодателю предоставлено в собственность определенное количество имущества в рамках условий договора.

На основании вышеизложенного, с учетом принципа гражданских правоотношений — свободы договора, усматривается, что у регистрирующего органа отсутствуют правовые основания в отказе регистрации права собственности на объекты недвижимости. В данной ситуации способом защиты права является обжалование отказа в регистрации права собственности в судебном порядке.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Оспаривать отказы в регистрации объектов недвижимости стало проще;

Компании защитят от необоснованных отказов в регистрации прав на недвижимость;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

08.11.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.