В нашей организации возникла следующая ситуация

105

Вопрос

В нашей организации возникла следующая ситуация.В 2009г. наша организация и строительная фирма N заключили договор субаренды земельного участка, где мы выступили Субарендодателем, а N – Субарендатором. В качестве субарендной платы за пользование земельным участком предусматривались денежные средства и квартиры в построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах на арендуемом участке. Строительная фирма N взятые по договору обязательства выполнила: своевременно вносила арендные платежи и передала по акту приема – передачи построенные квартиры. Через некоторое время после передачи нам квартир, строительная фирма N реорганизовалась путем присоединения к другой фирме М.Фонд обратился в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на одну из переданных квартир на основании акта приема – передачи квартиры.Регистрирующий орган отказал в регистрации нашего права. Свой отказ Регистрирующий орган мотивировал тем, что проведение государственной регистрации нашего права собственности на указанную квартиру возможно только после государственной регистрации права собственности, права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома субарендатора земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирных домов, то есть Застройщика – строительной фирмы M к которой присоединилась N и предоставления со стороны M заявления о переходе прав на вышеуказанное имущество в пользу Фонда.В обоснование отказа Регистрирующий орган ссылается на пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывая, что заключенный между нами и N договор субаренды земельного участка, должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. В силу пункта 1 статьи 1043 ГКРФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательств. В случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.C данной позицией регистрирующего органа мы не согласны, поскольку считаем, что у него нет полномочий на переквалификацию договора. Заключенный между нами и N договор субаренды земельного участка - это не инвестиционный договор и не договор простого товарищества.В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из положений договора субаренды не следует, что у нас с N имелась общая цель по застройке передаваемого в субаренду земельного участка. Каждая из сторон преследовала свои цели: мы – сдать в субаренду участок и получить за это соответствующую плату, у N - построить многоквартирный жилой дом и получить прибыль. Договором установлено, что платой за субаренду земельного участка являлись денежные средства и квартиры в построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домах на арендуемом участке. Законность данного пункта подтверждается пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в котором указано, что арендная плата может быть выражена в денежном эквиваленте или установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Стороны выполнили взятые на себя обязательства по Договору, что подтверждается актом приема – передачи в субаренду земельного участка и актами приема – передачи квартир в собственность. Правомерны ли действия регистрирующего органа по переквалификации договора? Правомерен ли отказ регистрирующего органа в регистрации нашего права собственности на переданную квартиру?

Ответ

В силу ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

 

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 2 ст. 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 названного Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона № 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав — абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 25 названного Закона Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Исходя из вышеизложенных норм, в том случае, если арендодателем на регистрацию права собственности на квартиры были представлены все необходимые документы, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации и переквалификации договора.

Согласно абз. 1 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Как видно из данного пункта для квалификации договора, как договора простого товарищества необходима общая цель — создание объекта недвижимости. В данном случае цели организаций были разными. Целью арендодателя было получение прибыли от сдачи в субаренду земельного участка путем получения от субарендатора арендной платы. Это подтверждается также тем, что земельный участок не был передан бесплатно до окончания строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в следующих формах:

— установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

— предоставление арендатором определенных услуг;

— передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, согласно абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Приведенные нормы соотносятся с принципом свободы договора -ст. 421 ГК РФ, в силу которого стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Стороны могут заключить как договор, предусмотренный в законе (поименованный договор), так и не предусмотренный в нем, но и не противоречащий ему (непоименованный договор), а также вправе заключить смешанный договор.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что договор аренды, по условиям которого в качестве арендной платы передается право на недвижимое имущества, является самостоятельным основанием для возникновения права на такое имущество.

Судной практики, идентичной данному вопросу не имеется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 18.03.2013 №№ А76-13078/2012, Ф09-563/2013

08.11.2013 г.

С уважением,

эксперт «Системы Юрист», адвокат Елена Глебова (АПМО, Адвокатский каб., № 376)

Ответ утвержден:

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль