Может ли суд установить кадастровую стоимость на земельный участок

85

Вопрос

Предположим, что земельный участок используется на протяжении 5 лет с 2009 г. по 2013 г., за него оплачивалась исходя из установленной кадастровой цены либо аренда, либо налог. На сегодняшний день решено провести независимую оценку данного участка и установить его рыночную стоимость. Допустим кадастровая оценка устанавливалась на 2009 и на 2012 годы и все. Вопросы: 1. Может ли суд установить кадастровую стоимость равной рыночной на 2009, 2012 год если оценка установила на эти даты рыночную стоимость? 2. Можно ли применить данное установление ретроспективно и соответственно пересчитать уже уплаченный налог или аренду за 2009-2013 годы, вернее в пределах трех лет?».

Ответ

: В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В судебной практики сложился подход, согласно которому, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данный вывод подтвержден многочисленной судебной практикой (Постановление ФАС СКО от 22.03.2005 №№ А32-20094/2004-39/373, Ф08-6571/2004, Постановление ФАС СКО от 14.08.2006 №№ А32-26442/2004-31/544, Ф08-3723/2006, Постановление ФАС СКО от 10.11.2010 № А63-2011/2010).

Между тем данные подходы не являются исчерпывающими. Так, в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» в редакции постановления от 25.01.13 № 13 (далее — постановление № 73) рассмотрен целый ряд неоднозначных вопросов о порядке установления и изменения арендуемой недвижимости, находящейся как в частной, так и в публичной собственности. В частности, Пленум ВАС разъяснил, что далеко не во всех таких случаях плата является регулируемой. А разница между регулируемой и нерегулируемой арендной платой имеет принципиальное значение для процедуры изменения ее размера в период действия договора.

Регулируемую арендную плату может установить только федеральный закон. В некоторых случаях цена договора может регулироваться уполномоченным органом власти (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Однако из ряда положений постановления № 73 следует, что случаи, когда арендная плата является регулируемой, могут быть установлены только федеральным законом. В остальных случаях арендная плата является нерегулируемой, даже если речь идет об аренде объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и ставки платы (в том числе формула расчета) устанавливаются нормативным актом. Такой вывод можно сделать из абзацев 2–4 пункта 16 и абзаца 1 пункта 20 постановления № 73.

При аренде имущества, находящегося в публичной собственности сторонв вправе установить, что при изменении такого акта автоматически корректируется размер арендной платы (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.09 по делу № А33-8831/08). Но это не означает, что арендная плата в данном случае имеет регулируемый характер. Положения таких нормативных правовых актов (в отличие от федеральных законов, устанавливающих государственное регулирование арендной платы) применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (абз. 2 п. 20 постановления № 73).

То есть если договор в части размера арендной платы не содержит отсылки к таким нормативным правовым актам, то изменение этих актов не влияет на договорный размер арендной платы. Однако если стороны указали в договоре, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует заключения допсоглашения к договору (абз. 4 п. 20 постановления № 73).

Если стороны в договоре аренды согласовали условие механизм определения арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка, то в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (допустим в случае оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке), применить новую кадастровую стоимость к арендным отношениям за предшествующий период маловероятно.

Судебная практика показывает, что рыночная стоимость земельного участка действует как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения суда в законную силу.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал: суды не учли, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

Арбитражные суды принимают решения с учетом этой позиции Президиума ВАС РФ. Так, по одному из судебных споров суды трех инстанций приняли решение об обязании изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка на его рыночную стоимость с даты вступления в силу решения суда. Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с заявлением о пересмотре актов в порядке надзора. Однако требование предпринимателя в части необходимости изменений сведений в государственном кадастре недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию 1 января 2010 года ВАС РФ посчитал неправомерным. Суд указал, что это не согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, высказанной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 (определение ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12).

Иногда суды, рассматривая споры об изменении кадастровой стоимости земельного участка и обязании органа кадастрового учета внести изменения в кадастр, указав в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость участка, определяют дату новой кадастровой стоимости с конкретной даты. Так, по одному из споров суд первой инстанции принял решение о применении новой кадастровой стоимости с определенной даты (1 января 2009 года). Однако суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции. Он счел неправомерным такой вывод нижестоящего суда. Суд отметил, что предметом заявленных истцами требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении были проверены и подтверждены решением суда, вступившим в законную силу. При таких обстоятельствах с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 и определении ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12, рыночная стоимость земельного участка будет действовать как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу. Суд кассационной инстанции поддержал данную точку зрения апелляционного суда (постановление ФАС Московского округа от 23 мая 2013 г. по делу № А40-6847/12-41-67, определением ВАС РФ от 23 сентября 2013 г. № ВАС-12511/13 отказано в передаче дела).

К аналогичным выводам приходили суды и по другим делам (постановления ФАС Поволжского округа от 5 июля 2013 г. по делу № А12-24456/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 3 апреля 2013 г. по делу № А67-864/2011,ФАС Центрального округа от 26 сентября 2012 г. по делу № А54-4343/2011, определением ВАС РФ от 10 декабря 2012 г. № ВАС-14895/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества;

Споры по поводу аренды муниципальных земель разрешают на основе норм гражданского и земельного законодательства;

Можно ли оспорить условие договора, согласно которому стороны распространили действие договора аренды земельного участка на период, предшествующий заключению договора;

Можно ли не соблюдать условие договора, согласно которому стороны распространили действие договора аренды земельного участка на период, предшествующий заключению договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Споры об арендной плате. Какие доводы сработают с учетом разъяснений ВАС РФ
  • Как оспорить кадастровую стоимость
  • С какой даты применяется новая кадастровая стоимость объекта недвижимости



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.