Продажа объекта незавершенного строительства

163

Вопрос

Как правильно совершить продажу объекта незавершенного строительства. Здание уже почти достроено, подведены канализация, вода и тепло. Но еще право собственности на здание не оформлено и оно не введено в эксплуатацию. Помимо этого строительство нежилого помещения осуществлялось с помощью подрядчика и инвестора в одном лице. И мы с ним еще не рассчитались за работу.».

Ответ

ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению.
Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Более подробно, с примерным перечнем документов, представляемых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства можно ознакомиться на официальном сайте управления Росреестра.

После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возможно заключить сделку по отчуждению данного объекта третьему лицу.

Важно иметь в виду, что конкретного перечня тех или иных документов, которые нужно собрать для регистрации сделки с недвижимостью, не существует. В каждом отдельном случае перечень документов определяется в зависимости от вида сделки, ее сторон и иных условий.

В случае если право собственности на объект незавершенного строительство зарегистрировано, Вам необходимо для регистрации перехода права собственности предоставить в Росреестр (согласно официального сайта Росреестра г. Москвы):

- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц, при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, – подлинник и копия (за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для физических лиц размер пошлины составляет - 1000 рублей п.п.22 п.1 ст.333.33 НК РФ);

- документы, подтверждающие полномочия представителя сторон договора, в том числе:

- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности, - подлинники и копии;

- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (либо технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.), удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, если ранее не представлялся, - подлинник и копия;

- подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

- передаточный акт, если договор купли-продажи не содержит условий о передаче объекта недвижимого имущества, в количестве по числу экземпляров договора купли-продажи;

- документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору, - подлинники и копии;

Если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо, то необходимо представление документов, согласно перечню документов дополнительно представляемых юридическими лицами:

- учредительные документы юридического лица со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями (или нотариально удостоверенные копии);

- документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица;

- свидетельство о внесении записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

- свидетельство о постановке на налоговый учет;(если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии вышеуказанных документов, то при последующем обращении на государственную регистрацию предоставляются документы, подтверждающие внесение изменений и дополнений в учредительные документы юридического лица)

- документы, подтверждающие полномочия руководителя (исполнительного органа) юридического лица (например: протокол об избрании, приказ о назначении);

- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации или при совершении сделки (нотариально удостоверенная доверенность;

Также рекомендуем обратить внимание, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11. Аналогичный вывод содержится в Обзоре судебной практики Челябинского областного суда от 23.11.2011 «Обзор практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле, за 2010 - 2011 годы».

Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на жилой дом, введенный в эксплуатацию.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Приватизация участков под объектами незавершенного строительства: подходы судебной практики;

Когда требуется регистрация договора;

Размеры госпошлины за регистрацию различных видов договоров (сделок);

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  1. На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

  2. Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом;

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль