Выдел доли (раздел) из общего имущества

82

Вопрос

Планируется к покупке 1/6 в праве собственности на жилой дом и прилегающий земельный участок. Дом представляет из себя здание с общим подъездом и состоит из 6 квартир. Возможен ли выдел доли внатуре? При государственной регистрации выдела доли по соглашению сторон нужно ли предоставлять какое-либо заключение БТИ? Как быть с земельным участком, необходимо ли отдельно регистрировать выдел доли земельного участка? Почему застройщик не оформил этот объект как многоквартирный дом и какие риски несёт покупка данной доли?».

Ответ

Выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем выдела доли в натуре.

Согласно п.1 ст.18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В настоящее время данным документом служит кадастровый паспорт объекта недвижимости. Следовательно, при государственной регистрации выдела доли по соглашению сторон, необходимо предоставить кадастровый паспорт на объект недвижимости, выделенный в натуре.

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Это правило не применяется, только если отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11 размер долей земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно — пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Таким образом, заключая договор купли продажи доли в праве общей собственности, Вы можете самостоятельно определить долю приобретаемого земельного участка по соглашению сторон, рассчитав размер доли пропорционально площади застройки под объектом недвижимости.

Между тем, покупка доли в праве общей собственности, несет в себе риски препятствий в выделении доли в натуре. Так, в Постановлении ФАС ЗСО от 30.10.2009 № А81-642/2004 Дело А81-642/2004 установлено, что требование о выделе доли в натуре не подлежит удовлетворению, если такой выдел невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу. Как показала строительно-техническая экспертиза, раздел здания без проведения дополнительных работ невозможен. Но сособственники не пришли к единому мнению по поводу их стоимости. Суды пришли к выводу о невозможности выдела доли.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения);

Журнал «Юрист компании» июль 7 2013 Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Журнал «Юрист компании» июнь 6 2012 Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Журнал «Юрист компании» ноябрь 11 2012 У одного объекта два собственника. Компании удалось доказать, что законные права только у нее;

Приобретение всех долей одним лицом прекращает режим общей долевой собственности;

Журнал «Юрист компании», № 12, ДЕКАБРЬ 2009 Обзор судебной практики;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

„Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными“ (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю)*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль