Договор аренды нежилых помещений

157

Вопрос

Заключается договор аренды нежилых помещений, какие обязательные условия должны быть в нем приписаны, для того, чтобы договор признать юридически заключенным? Можно ли нежилые помещения называть в договоре недвижимое имущество, корректно ли это, что является недвижимым имуществом? По договору Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: «ПОМЕЩЕНИЕ ПУНКТА ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ, назначение - нежилое помещение, площадь –___ кв.м, 1 этаж комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7,37,38,8,9,10,33,34,35, 2 этаж комнаты №№ 1,5,6, адрес объекта: ___, 2 этаж комнаты № 2,3,4 ПОМЕЩЕНИЯ ЦВИД (ЦЕХА ВОССТАНОВЛЕНИЯ И ИЗГОТОВЛЕНИЯ ДЕТАЛЕЙ), назначение – нежилое помещение, площадью –___, адрес объекта:___, кадастровый (или условный) номер____. Арендуемое недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от___, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права___», считается ли в нашем примере предмет договора (объект аренды) полностью согласованным, достаточно ли полно индивидуализировано недвижимое имущество? Каким образом Арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение, часть помещения, комнаты? Нужно ли в обязательном порядке запрашивать у Арендодателя документы госрегистрации (оригиналы, нотариально заверенные копии или достаточно просто ксерокопии) и документы БТИ (какие именно), договор купли-продажи и прилагать их к договору аренды? Обязательно ли составлять план (схему) объекта аренды в качестве приложения к договору или в каком документе можно отметить какие помещения сдаются в аренду? Обязательно ли нужно составлять поэтажный план, на котором выделять сдаваемые в аренду помещения (комнаты)? Кто должен составлять, предоставлять поэтажный план помещения?

Ответ

Из содержания Вашего вопроса следует, что объект недвижимого имущества описан (индивидулизирован) достаточно полно. Однако, чтобы дать более точную правовую оценку заключаемому договору, необходимо ознакомиться с содержанием соответствующих приложений к нему.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.

Стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план на основе кадастрового или технического паспорта), из которого должно быть видно, какая часть здания и земельного участка передана арендатору в пользование. Наличие такого описания является достаточным подтверждением индивидуализации объекта аренды (абз. 4, 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 73).

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Законодательство РФ не содержит правовых норм, обязывающих арендодателя представлять арендатору оригиналы или нотариальные копии документов, перечисленных в Вашем вопросе. Данный вопрос регулируется сторонами по своему усмотрению. Для получения достоверных данных об объекте недвижимости Вы можете обратиться за получением соответствующей выписки из ЕГРП.

Более подробную информацию по вопросу заключения договоров аренды недвижимости Вы можете получить в Рекомендациях:

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества;

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

С дополнительной информацией по проверке контрагента Вы можете ознакомиться в Рекомендации Какие документы нужно запросить у контрагента, чтобы исключить юридические риски.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль