Договор аренды между двумя коммерческими организациями

163

Вопрос

в договоре аренды между двумя коммерческими организациями указано, что при продаже помещения Арендатор имеет преимущественное право покупки. Подчеркиваю, что Арендодатель - коммерческое лицо (ООО), объект аренды не находиться в гос. собственности , поэтому 159-ФЗ не регламентируется, 624 ГК не подходит, так как изначально стороны не договариваются о выкупе. Вопрос, не является ли этот пункт договора ничтожным? Ведь он ограничивает права собственника помещения».

Ответ

По рассматриваемой ситуации судебная практика придерживается разных позиций. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.05.2000 № 9377/99 указано, что в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок ее внесения. Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В связи с этим договор о выкупе арендованного здания не может считаться заключенным.

В Постановлении ФАС СКО от 15.12.2003 №№ А53-3098/2003-С2-30, Ф08-4618/03 отражено, что поскольку в договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, то условие о выкупе арендованного помещения не может считаться заключенным.

В Постановление ФАС МО от 11.03.2002 № КГ-А40/1104-02 сделан вывод, что несмотря на наличие в договоре условия о преимущественном праве выкупа, нельзя признать наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого помещения.

Между тем, в Постановлении ФАС МО от 22.04.2005 № КГ-А40/2144-05 отражено, что спорный пункт договора аренды предусматривает, что арендатор по истечении срока договора аренды не становится собственником имущества, хотя и может ставить вопрос о своем преимуществе в случае продажи помещений, что не противоречит действующему законодательству, поэтому нет оснований для признания спорного пункта договора недействительным.

Также необходимо учитывать, что договор аренды является обременением прав собственника в отношении имущества, в силу договорного обязательства. Как следует из данной ситуации, собственник не лишен права продать данную недвижимость (т.е. вправе реализовать право на отчуждение объекта), в связи с чем спорное условие договора не ущемляет право арендодателя. Вопрос в субъектном определении покупателя недвижимости.

Таким образом, следует отметить, что условие о преимущественном праве выкупа арендованного имущества перед третьими лицами, может быть признано не противоречащим законодательству, т.к. стороны свободны устанавливать условия договора аренды и запрета на включение данного условия в договор, действующее законодательство не содержит. Между тем, следует отметить, что существует судебная практика и с противоположным мнением.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Выкуп арендованной недвижимости: новые подходы ВАС РФ;

Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль