Какие меры можно предпринять для взыскания долга

103

Вопрос

В рамках исполнительного производства (должник - муниципальное образование в лице администрации) произведен арест недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (здания), однако земля под ними не оформлена в ФРС. Можно ли обратить взыскание на здание, при отсутствии оформленных прав на соответствующий зем. участок? Какие меры можно предпринять для взыскания долга в этом случае?

Ответ

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что обращение взыскания на здание, находящееся на земельном участке, не принадлежащем собственнику здания, возможно.

Для взыскания долга могут применяться и иные меры принудительного исполнения предусмотренные ст. 68 ФЗ «Об исполнительном производстве»

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО от 02.03.2012 №№ А53-2885/2011, Ф08-507/2012

«ООО «Паритет-О» (далее — общество) и ООО «Лидер» (далее — общество «Лидер») обратились в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Ермоченко Владимиру Николаевичу (далее — предприниматель) с иском об обращении взыскания на находящееся в незаконном владении предпринимателя недвижимое имущество общей стоимостью 1 068 300 рублей, расположенное по адресу: Ростовская область, Веселовский район, х. Красное Знамя, ул. Рассветная, в размере требований, оставшихся не погашенными в деле о банкротстве на основании пункта 11 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности). Спорные объекты приобретены ответчиком в результате проведения торгов по реализации имущества должника — ООО «Аметист».

Требование мотивировано тем, что недвижимое имущество ООО «Аметист», проданное на торгах, расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Возрождение». Истцы считают, что в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры купли-продажи спорных объектов являются ничтожными сделками, поскольку заключены без согласия собственника земельного участка и земельные участки под отчуждаемыми объектами недвижимости не сформированы. Истцы также ссылаются на незаключенность указанных договоров, так как последние не содержат условий о расположении объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 61:06:0600010:287*.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Возрождение».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2011, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по смыслу положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю переходит право на использование части земельного участка, занятого этой недвижимостью. При этом согласия собственника земельного участка на отчуждение объектов недвижимости не требуется. Отсутствие в договоре купли-продажи строения условия о юридической судьбе соответствующего земельного участка, на котором расположена недвижимость, не влечет недействительности такого договора. Доводы о неопределенности местоположения проданных объектов отклонены судами, поскольку у сторон сделки купли-продажи затруднений относительно определения месторасположения объектов не возникло.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 22.07.2011 и постановление от 07.10.2011, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд первой инстанции не обеспечил сторонам равные условия в исследовании представленных суду доказательств и не исследовал эти доказательства с учетом возражений общества. В нарушение пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не выяснили, противоречит ли продажа спорных объектов недвижимости условиям пользования земельным участком с кадастровым номером 61:06:0600010:287. На момент заключения договоров купли-продажи ООО «Аметист» обязано было сформировать земельные участки под отчуждаемыми объектами недвижимости, определить их площадь и границы, заключить соглашение о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с его собственником. В противном случае отчуждение спорных объектов недвижимости не может соответствовать условиям пользования земельным участком. Суд первой инстанции не рассмотрел довод истцов о незаключенности договоров, чем нарушил право на справедливое судебное разбирательство, гарантированное статьей 6 Европейской Конвенции «О защите прав человека и основных свобод». Вывод суда апелляционной инстанции о том, что гражданским законодательством не предусмотрено обязательное наличие в договоре купли-продажи недвижимости указания на земельный участок, на котором расположен объект, противоречит статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, договор не заключен при отсутствии в нем условий, определяющих расположение объекта недвижимости на земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2008 по делу № А53-4249/2008 в третью очередь реестра кредиторов ООО «Аметист» включены требования общества на общую сумму 2 365 171 рубль. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2008 в указанный реестр включены требования общества «Лидер» в размере 1 224 383 рублей 54 копеек.

В результате проведения торгов по реализации имущества ООО «Аметист» спорное имущество должника продано предпринимателю (договоры купли-продажи от 21.04.2010 № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9)

19 июля 2010 года определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-4249/2008 конкурсное производство в отношении ООО «Аметист» завершено. Требования истцов остались непогашенными в деле о банкротстве.

Считая, что недвижимое имущество должника незаконно находится у предпринимателя, истцы обратились в арбитражный суд с иском, обосновывая свои требования положениями пункта 11 статьи 142 Закона о несостоятельности.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 11 статьи 142 Закона о несостоятельности кредиторы, требования которых не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требовать обращения взыскания на имущество должника, незаконно полученное третьими лицами.

В предмет доказывания по заявленным требованиям входит факт незаконного получения имущества должника третьим лицом.

Суды установили, что истцами не доказана незаконность получения ответчиком спорного недвижимого имущества.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, незаконное получение имущества в смысле статьи 142 Закона о несостоятельности по своей юридической квалификации сходно с положением незаконного владельца по виндикационному иску (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации). Виндикационные притязания к незаконному владельцу не подлежат удовлетворению в случае добросовестного приобретения имущества (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры купли-продажи от 21.04.2010 заключены предпринимателем по результатам торгов посредством публичного предложения на понижение по реализации имущества ООО «Аметист» от 21.04.2010 (т. 1, л. д. 50 — 66).

На момент заключения договоров купли-продажи право собственности продавца — ООО «Аметист» было зарегистрировано в установленном законодательством порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2007 сделаны соответствующие записи (т. 2, л. д. 57 — 65).

Кассационная коллегия судей соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель является добросовестным приобретателем, поскольку спорные объекты куплены им на публичных торгах в рамках конкурсного производства. Приобретая недвижимое имущество, ответчик принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, в частности, он располагал информацией о регистрации за продавцом права собственности.

Истцы не опровергли добросовестность приобретателя, не доказали, что при совершении сделки предприниматель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Судами не установлено нарушений требований Закона о несостоятельности при отчуждении ответчику спорных объектов.

Основной довод кассационной жалобы сводится к следующему.

На момент заключения договоров купли-продажи ООО «Аметист» обязано было сформировать земельные участки под отчуждаемыми объектами недвижимости, определить их площадь и границы, заключить соглашение о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с его собственником. В противном случае отчуждение спорных объектов недвижимости не может соответствовать условиям пользования земельным участком (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и не оспаривается сторонами, что проданные ответчику объекты расположены на земельных участках, не принадлежащих продавцу ООО «Аметист».

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации)*.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или иным правовым актом должно быть прямо предусмотрено, что несоответствие сделки тому или иному требованию влечет ее недействительность (ничтожность).

В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают недействительности договора в том случае, если в нем отсутствуют положения, позволяющие индивидуализировать земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты, и не имеется условий, регулирующих юридическую судьбу такого земельного участка*.

Кроме того, необходимо учитывать, что собственник земельного участка — ООО «Возрождение» не предъявляет самостоятельных требований об оспаривании договоров купли-продажи. ООО «Возрождение» не заявлены доводы о том, что в результате смены собственника на спорные объекты изменились его правомочия в отношении земельного участка или каким-либо иным образом нарушены его права.

Доводы о незаключенности договоров не принимаются во внимание судом кассационной инстанции. Истцы документально не подтвердили, что условия оспариваемых договоров не позволяют определенно точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче продавцом покупателю. Нахождение спорного имущества во владении предпринимателя свидетельствует о факте исполнения договоров. Исполненный сторонами договор не может быть признан незаключенным.

В жалобе общество ссылается на нарушения процессуальных норм, указывая, что суд первой инстанции не обеспечил сторонам равные условия в исследовании представленных суду доказательств и не исследовал эти доказательства с учетом возражений общества.

Указанные заявителем жалобы обстоятельства не относятся к безусловным основаниям для отмены решения, постановления арбитражного суда (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отсутствие у ответчиков копий документов, которые представлены истцом в материалы дела, не является обстоятельством, которое привело к принятию неправильного решения и постановления.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений или неправильного применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения либо являются безусловным основанием для отмены судебного акта.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности принятых судебных актов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценили все представленные сторонами в дело доказательства, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль