Обязательства по договорам аренды

117

Вопрос

Предприятие ООО являлось арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения у физических лиц. Далее ООО Было реорганизовано путем выделения. Обязательства по договорам аренды переданы вновь образованному юр лицу на основании разделительного баланса и акта приема - передачи к нему. Вопрос: какое регистрационное действие необходимо совершить в Росреестре чтобы запись об аренде прекратилась на предыдущем ООО и возникла на вновь образованном?

Ответ

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.
Как арендатор, так и арендодатель, являясь с одной стороны кредитором, могут передать принадлежащие им права требования другим лицам на основании сделки по уступке (соглашению сторон) или на основании закона.

На основании закона перемена стороны по договору может произойти в результате универсального правопреемства в отношении юридических лиц, в отношении граждан — физических лиц в случае смерти арендодателя (арендатора).

В соответствии со ст. 58 ГК РФ при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом и передаточным актом.

Как указал ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 19.05.2010 дело А05-13125/2009, регистрация общества, созданного в процессе реорганизации, в качестве юридического лица является достаточным основанием для признания общества правопреемником, в том числе и в отношении прав и обязанностей по договору аренды. Факт государственной регистрации общества свидетельствует о том, что передаточный акт оформлен в установленном порядке.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 04.02.2010 дело А55-15470/2009, ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2012 дело А73-10672/2011.

Таким образом, в случае реорганизации юридического лица вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендные правоотношения на оставшийся срок аренды. В отношении юридического лица, законодательством Российской Федерации не предусмотрено требований об обязательном заключении нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор аренды. В связи с этим, по заявлению правопреемника нового юридического лица о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на основании передаточного акта или разделительного баланса осуществляется внесение изменений стороны по договору аренды. Ранее внесенная запись об аренде погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, с указанием новой записи об этой же аренде. В данном случае регистрационные действия квалифицируются не как регистрация сделки, а как регистрация обременения в пользу определенного лица.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

Гражданский кодекс Российской Федерации

«Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц

1. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

2. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

3. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

4. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.*

5. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом...»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.