Реконструкция

68

Вопрос

Сделан пристрой к офису в многоквартирном доме.. Подаем иск, чтобы узаконить пристройку. Получено разрешение только от собственников многоквартирного дома.Разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию не получали. Прошло 6 лет с момента пользования данным пристроем. Истцу желательно принять меры по внесудебной легализации реконструкции. Но прошло уже 6 лет, как в такой ситуации нужно поступить? Сразу подать иск или формально обратиться в орган местного самоуправления и как это будет выглядеть?

Ответ

В данном случае, до обращения в суд можно обратиться в уполномоченный орган, с заявлением на выдачу разрешений на реконструкцию и ввода в эксплуатацию.

В ряде случаев суды, считают, что истцу, перед предъявлением иска о признании права на реконструированный объект, достаточно хотя бы формально обратиться за разрешением на реконструкцию. Органы власти отказывают в выдаче разрешения, как правило, из-за того, что собственник недвижимости не представил все необходимые документы. При этом мотивы отказа в выдаче документации — был ли отказ законным — одни суды не исследуют (постановление ФАС ВСО от 10.10.13 № А33-12382/2012, постановление ДВО от 29.08.13 № А51-26506/2012, постановление МО от 01.08.13 № А41-23501/11).

Хотя практика судов по данным спорам не является единообразной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Объект недвижимости самовольно реконструирован. Как легализовать получившиеся изменения

«Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств. При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия.

Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью. Но как только собственник захочет продать реконструированную недвижимость или сдать ее в долгосрочную аренду, требующую регистрации, возникнут проблемы. Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений), то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра. По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку. Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти. Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту.

Nota bene!

Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). В первом случае компании может грозить и солидный штраф (от 500 тыс. до 1 млн рублей), и приостановление деятельности до 90 суток. К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика (п. 6 постановления Пленума ВАС РФот17.02.11 №11). За эксплуатацию самовольно реконструированного объекта штраф для компаний составляет от 10 до 20 тыс. рублей. А к ответственности привлекают того, кто непосредственно использует здание.

Чтобы предотвратить негативные последствия от самовольной реконструкции, необходимо принять меры по ее легализации. Как и в ситуации с самовольным строительством, сделать это можно через суд. В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРП о реконструированном объекте будет решение суда. Однако анализ существующей практики говорит о том, что получить такое решение почти так же трудно, как легализовать самовольную постройку. Но в то же время бывают ситуации, когда иск о легализации самовольной реконструкции вообще не срабатывает и нужно заявлять совершенно другое требование.

В каких случаях не применяется иск о легализации

Для начала собственнику необходимо разобраться, требовалось ли разрешение на реконструкцию и какие именно работы были проведены. Судебная практика показывает, что правила статьи 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке применяются далеко не во всех случаях реконструкции без разрешения.

Правила статьи 222 ГК РФ применяются, если в результате реконструкции создан новый объект. Что же является реконструкцией? Довольно подробное определение этого понятия дает Градостроительный кодекс (далее — ГрК РФ).

Цитируем документ

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Как видно из определения, реконструкция может приводить как минимум к двум самостоятельным последствиям — к появлению нового объекта (в тех случаях, когда параметры объекта, например площадь, изменяются) или к сохранению прежнего, но с улучшенным содержанием (например, новыми несущими конструкциями). Получается, что различные по своей цели действия Градостроительный кодекс охватывает одним термином. В итоге возникает вопрос: любая ли самовольная реконструкция требует судебной легализации? Ответ есть в совместном постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от29.04.10 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление №10/22). Правила о самовольной постройке (ст. 222 ГКРФ) распространяются только на такую самовольную реконструкцию, которая привела к появлению нового объекта (п. 28 постановления №10/22). Иными словами, легализовать самовольно реконструированный объект путем подачи иска о признании права собственности на него (п. 3 ст. 222 ГКРФ) можно, только если появился новый объект недвижимости.

В одном из дел собственник полностью заменил несущие конструктивные элементы здания (стены, перекрытия), не изменив при этом его пространственные параметры. Суды, однако, посчитали реконструированный объект новым (постановление ФАС Уральского округа от26.08.13 по делу №А76-19737/2012).

В каких случаях появился новый объект, суды решают по-разному. Казалось бы, из определения реконструкции следует, что новый объект появляется, если изменяются пространственные характеристики объекта — увеличиваются этажность, площадь. Но такой подход работает не всегда.

Как правило, отдельно вопрос о том, возник ли новый объект, суды не исследуют, применяя правила статьи 222 Гражданского кодекса к тем объектам, которые изменили свои параметры (постановления ФАС Центрального округа от19.06.14 по делу №А08-4928/2013, Поволжского округа от20.06.14 по делу №А57-23799/2012). Однако даже изменение этажности или площади и иных пространственных характеристик, как ни странно, по мнению судов, не всегда свидетельствует о том, что возник новый объект (постановления ФАС Московского округа от28.07.14 по делу №А40-167327/12, Северо-Западного округа от31.07.12 по делу №А26-2131/2011).

Такой подход судов, когда они не расценивают итог реконструкции в качестве нового объекта, в ситуации, когда компания подала иск о легализации реконструкции, повлечет отказ в иске. Но это не безнадежная ситуация: тогда можно попытаться обжаловать в суде сам отказ органа Росреестра в регистрации тех или иных прав на объект. А вот в случаях, когда контролирующие органы предъявляют компании — владельцу объекта иск о признании реконструкции самовольной постройкой и ее сносе, такой подход судов оказывается на руку ответчику. Если он может доказать, что новый объект не возник, хотя пространственные характеристики изменились, в иске будет отказано. Подвести суд к выводу о том, что никакого нового объекта не возникло, обычно помогает строительно-техническая экспертиза.

Nota bene!

Если орган власти обратится с требованием о сносе самовольно реконструированной недвижимости, то собственник может ссылаться на истечение срока исковой давности. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушений, например с момента госрегистрации такого объекта (постановления Арбитражного суда Московского округа от24.09.14 по делу №А40-47085/13, ФАС Поволжского округа от20.06.14 по делу №А57-23799/2012), проведения проверки (постановление ФАС Московского округа от26.11.13 по делу №А40-130988/12) либо технической инвентаризации (постановление ФАС Северо-Западного округа от15.01.13 по делу №А56-8974/2010). Но исковая давность не распространяется на требование о сносе объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешение на строительство обязательно не для каждой реконструкции. Случаи, когда получение разрешения на строительство (этот же документ выдается и для реконструкции) не требуется, указаны в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Перечень случаев не является исчерпывающим — сам кодекс либо иные законы могут установить другие исключения. Так, разрешение не понадобится при проведении капитального ремонта, реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (например, киосков, навесов).

Также разрешение не нужно для строительства и реконструкции строений и сооружений вспомогательного использования. Что является таким объектом, в Градостроительном кодексе не указано. Как правило, суды считают, что строение является вспомогательным, если по отношению к основному объекту оно выполняет служебную роль и такой объект нельзя использовать самостоятельно (постановления ФАС Волго-Вятского округа от11.03.14 по делу №А79-3241/2013, Западно-Сибирского округа от25.10.12 по делу №А03-1337/2012, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от18.07.14 по делу №А50-478/2014). Например, контрольно-пропускной пункт (постановление ФАС Волго-Вятского округа от06.11.13 по делу №А43-3438/2013), заборы и ограждения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от16.08.13 по делу №А45-22590/2012). Если же такой объект является частью основного объекта (например, пристройка), то есть риск, что суд не признает такой объект вспомогательным (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от28.10.14 по делу №А12-1150/2014), а посчитает, что первоначальный объект изменил свою площадь. В итоге из-за такой пристройки весь объект могут признать самовольной постройкой.

Условия легализации самовольно реконструированной недвижимости

Если в результате реконструкции, проведенной без обязательного разрешения, появился новый объект, то собственнику необходимо позаботиться о легализации недвижимости. Лучше это сделать до того, как в суд обратятся органы власти. Они вправе потребовать снести такую постройку. Правда, при условии, что недвижимость нельзя вернуть в первоначальное состояние (абз. 2 п. 28 постановления №10/22).

Чтобы легализовать самовольно реконструированный объект, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на новую недвижимость. И в данном случае процедура ничем не будет отличаться от легализации самовольной постройки. Суд вправе это требование удовлетворить, но лишь при соблюдении нескольких условий.

Первое условие: истец — титульный владелец земельного участка. Узаконить самовольную реконструированную недвижимость может только собственник земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГКРФ). А вот арендаторам в легализации самовольных построек в большинстве случаев отказывали (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от16.05.14 по делу №А67-4639/2013, Московского округа от11.02.14 по делу №А40-164308/12, Волго-Вятского округа от17.02.12 по делу №А82-3786/2011).

Впрочем, в этом году Верховный суд согласился признать право собственности на самовольную постройку (в этом деле без разрешения велось строительство, а не реконструкция) за гражданином — арендатором земельного участка (обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного суда 19.03.14). Правда, в этом споре было одно существенное условие — участок изначально предоставлялся под строительство. Из этого следует, что если же участок предоставлялся для иных целей, то узаконить самовольную постройку (как и самовольную реконструкцию) нельзя. К такому выводу также в этом году пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, пересматривая дело в порядке второй кассации. Коллегия, сославшись на указанный обзор, отказала в признании права собственности на самовольную постройку, отметив, что участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации недвижимости (определение Верховного суда от25.09.14 по делу №А65-6880/2013). С учетом объединения высших судов, вероятно, именно такой подход закрепится и в арбитражных судах.

Предоставить заключение эксперта или ходатайствовать о проведении экспертизы следует истцу, поскольку именно он должен доказать, что реконструированная недвижимость безопасна и может быть узаконена (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от31.10.13 по делу №А20-4521/2012).

Второе условие: постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц. Еще одно обязательное условие для легализации — недвижимость после самовольной реконструкции не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГКРФ). Причем суды также исследуют, не нарушены ли при реконструкции градостроительные, а также строительные нормы и правила (п. 26 постановления №10/22). Соблюдение этого условия может подтвердить только строительно-техническая экспертиза.

Законодательство не уточняет, в каких случаях постройка нарушает чьи-то права. Суды считают, что такое нарушение происходит, например, если было реконструировано общее имущество в многоквартирном доме. В таком случае нарушаются права всех жильцов, которые по закону являются сособственниками общедомового имущества (постановление ФАС Волго-Вятского округа от20.03.14 по делу №А43-10145/2013). Может быть и так: после реконструкции объект пересек границу соседнего земельного участка. Суды считают, что такая реконструкция нарушает права собственника этого участка (постановление ФАС Дальневосточного округа от20.04.12 по делу №А73-7405/2011). В другом деле недвижимость после реконструкции создала препятствия к обслуживанию и ремонту линии электропередачи (постановление ФАС Волго-Вятского округа от29.05.14 по делу №А43-20744/2013).

Нужно учитывать, что Верховный суд считает иначе. По его мнению, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от08.07.14 №19-КГ14-6). Правда, эту позицию ВС РФ высказывал пока только в отношении граждан. Примеров, когда такой подход продемонстрировала бы коллегия ВС РФ по экономическим спорам, пока нет.

Третье условие: истец предпринял меры по внесудебной легализации реконструированной постройки. С одной стороны, отсутствие документов на реконструкцию не служит непреодолимым препятствием для легализации постройки. С другой — истцу необходимо доказать, что он предпринимал меры, чтобы эти документы получить. Иными словами, сделал все, чтобы легализовать постройку без суда. Именно такая позиция закреплена в пункте 26 постановления № 10/22. При этом Президиум ВАС РФ уточнил, что легализация невозможна, если лицо имело возможность получить разрешение, но ничего для этого не сделало. Например, не представило необходимые для этого документы (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФот09.12.10 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Судебная практика относится к соблюдению такого условия по-разному. Однако, несмотря на различные подходы, арбитражные суды в любом случае отказывают в легализации, если истец не предпринял вообще никаких мер для легализации.

Следуя приведенным выше разъяснениям из постановления №10/22, арбитражные суды иногда считают, что одного лишь формального обращения в органы власти за получением разрешения недостаточно для последующей судебной легализации (постановления ФАС Волго-Вятского округа от27.01.14 по делу №А28-7411/2012, от08.08.13 по делу №А11-6876/2012). Меры по внесудебной легализации собственнику следует принять либо до начала, либо во время реконструкции, но никак не по ее окончании (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от26.08.14 по делу №А33-4490/2013, ФАС Уральского округа от19.05.14 по делу №А07-11902/2013, Поволжского округа от20.06.14 по делу №А57-23799/2012, Западно-Сибирского округа от26.02.14 по делу №А45-14164/2013, Волго-Вятского округа от08.08.13 по делу №А43-26439/2012). Причем истцу также нужно обосновать препятствия для получения разрешения (постановления ФАС Поволжского округа от17.12.12 по делу №А55-2211/2012, Западно-Сибирского округа от18.05.12 по делу №А45-17474/2011). Например, доказать, что отказ в выдаче разрешения был незаконным (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от14.03.14 по делу №А53-19574/2013).

Nota bene!

Если объект возведен и реконструирован до 1 января 1995 года, он не может считаться самовольной постройкой. Такую позицию занял Президиум ВАС РФ в постановлении от24.01.12 №12048/11. Причем это касается только зданий, строений и сооружений нежилого назначения.

В другом случае суды, напротив, считают, что истцу достаточно хотя бы формально обратиться за разрешением на реконструкцию. Органы власти отказывают в выдаче разрешения, как правило, из-за того, что собственник недвижимости не представил все необходимые документы (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). При этом мотивы отказа в выдаче документации — был ли отказ законным — одни суды не исследуют (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от10.10.13 по делу №А33-12382/2012, Дальневосточного округа от29.08.13 по делу №А51-26506/2012, Московского округа от01.08.13 по делу №А41-23501/11, Восточно-Сибирского округа от23.05.13 по делу №А33-3378/2012). А по мнению других судов, лицо не предприняло надлежащих мер, если оно не получило разрешения из-за того, что не представило в госорган все необходимые документы (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от26.03.13 по делу №А74-3683/2012).*

Самовольную реконструкцию можно легализовать и в административном порядке

Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»). Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль