Арендная плата

54

Вопрос

Между сторонами в 2012 году заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности для размещения объекта энергетики. арендатор подал иск в суд о признании договора недействительным В ЧАСТИ и применении последствий недействительности части ничтожной сделки в части превышения размера арендной платы за период с 2013 по 2016 годы.арендодатель заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку арендатор знал об установленном порядке с момента заключения договора.арендатор ссылается на то, что в договоре не прописан четко порядок изменения арендной платы, а, поскольку арендная плата по договору является гос. регулируемой, то и должна изменяться в соответствии с законодательством. фактически о том, что арендодатель трактует пункт договора об изменении арендной платы иначе, чем арендатор, арендатор узнал в декабре 2014 года, когда арендодатель направил уведомление о перерасчете арендной платы.каким образом в этом случае арендатору возразить на заявление арендодателя о пропуске исковой давности, ведь фактически в 2012 году (когда заключался договор) арендатор не знал и не предполагал о том, что арендодатель иначе нежели арендатор трактует пункт договора? прошу ответ подкрепить судебной практикой.

Ответ

В данном случае суд может согласиться с доводом арендодателя о пропуске срока исковой давности, в части требований о признании условия договора о размере аренды недействительным.

Дело в том, что срок давности по таким требованиям составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ) – см. «Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена до 1 сентября 2013 года)». Это подтверждает и судебная практика – см. Постановление ФАС ВВО от 23.08.2013 № А79-12105/2012, Постановление АС СКО от 14.01.2015 № А32-9463/2014.

Но применить последствия недействительности части ничтожной сделки за период с 2013 по 2016 (взыскать неосновательное обогащение) все же возможно, поскольку стороны должны руководствоваться установленным регулируемым размером арендной платы – см. «Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена до 1 сентября 2013 года)

«Порядок действий при оспаривании сделки

Прежде всего юристу необходимо проверить, имеются ли основания, с учетом которых можно решить, что на самом деле заключенная сделка является недействительной. В Гражданском кодексе РФ перечислены основания, при наличии которых суд может счесть сделку ничтожной или оспоримой (в данной рекомендации рассматриваются те основания, которые могут привести к недействительности сделки, заключенной в рамках предпринимательской деятельности). По нескольким причинам важно различать эти два вида недействительных сделок.

Во-первых, для их оспаривания установлены разные сроки исковой давности.

Во-вторых, сослаться на основание, свидетельствующее о ничтожности сделки, заключенной до 1 сентября 2013 года, может любое заинтересованное лицо. А на основание, свидетельствующее об оспоримости сделки, – только те лица, которым такое право прямо предоставлено законом. Более того, применить последствия недействительности ничтожной сделки суд может и по своей инициативе (например, в деле по иску покупателя о восполнении недопоставки или по иску о взыскании неустойки в связи с нарушением подрядчиком сроков выполнения работ суд даже без заявления ответчика может решить, что соответствующий договор является ничтожной сделкой).

В-третьих, от вида недействительной сделки зависит и то, какой иск нужно предъявить в суд. Желательно использовать те формулировки исковых требований, которые содержатся в статье 166 Гражданского кодекса РФ: истец может потребовать «признания оспоримой сделки недействительной» либо «применения последствий недействительности ничтожной сделки». На практике неточность в формулировке вряд ли может повлечь неблагоприятные последствия для истца (суды принимают и «иски о признании сделки ничтожной»). Но, чтобы минимизировать риск любых осложнений, лучше следовать терминам Гражданского кодекса РФ.

В-четвертых, ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, она как бы вовсе не существует. Такую сделку невозможно исправить или исцелить. Когда суд выносит решение о недействительности ничтожной сделки, он только констатирует уже существующий факт. Между тем в случае с оспоримой сделкой суд может решить, что несмотря на определенные пороки, допущенные при ее совершении (например, выход за пределы полномочий), сделка действительна, так как впоследствии была исцелена (соответственно, последующим одобрением такой сделки надлежащим лицом).

Итак, если юрист пришел к выводу, что нужные основания имеются, необходимо предъявить в суд иск с соответствующим требованием (применить последствия недействительности ничтожной сделки или признать оспоримую сделку недействительной).

Совет

Заявить о недействительности договора или его части можно, подав самостоятельное исковое требование. В качестве примеров судебных актов, вынесенных по таким искам, можно привести постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 июня 2011 г. по делу № А05-12103/2010 (определением ВАС РФ от 12 августа 2011 г. № ВАС-9786/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора),ФАС Волго-Вятского округа от 13 октября 2011 г. по делу № А29-222/2011.

Но есть и другой вариант. Ответчик может предъявить встречный иск о недействительности договора (его части) в случае несогласия с предъявляемыми к нему требованиями. Иначе говоря, возражая против основного требования о взыскании задолженности или о применении штрафных санкций, должник (ответчик) подает встречные требования и пытается признать договор (его часть) недействительным.

В суде нужно будет доказать несколько обстоятельств.

Во-первых, что иск предъявлен в рамках срока давности (это придется доказывать в том случае, если контрагент-ответчик сошлется на пропуск срока исковой давности).

Во-вторых, что организация в принципе может оспорить сделку по тому основанию, на которое ссылается (это связано с тем, что закон устанавливает четкий перечень лиц, имеющих право сослаться на то или иное основание, из-за которого сделка, согласно ГК РФ, является оспоримой).

В-третьих, доказать фактическое наличие оснований для признания сделки недействительной. Бремя доказывания по таким искам лежит на истце.

Как правило, последствием недействительности сделки является возврат сторонами друг другу всего полученного в ходе исполнения. Если суд установит, что имела место притворная сделка, он применит нормы закона, регулирующие ту сделку, которую стороны в действительности намеревались совершить.

Срок исковой давности

Для применения последствий недействительности ничтожных сделок срок исковой давности составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).*

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, сославшись на пропуск срока исковой давности

Индивидуальный предприниматель Б. (дольщик) и индивидуальный предприниматель Т. (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве объекта. Считая спорный договор недействительной сделкой ввиду его несоответствия закону, застройщик обратился в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на преюдициальную действительность оспоренного договора, а также на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям. При рассмотрении дела было установлено, что исполнение договора началось 24 октября 2007 года с момента перечисления денежных средств дольщиком на расчетный счет застройщика. Исковое же заявление застройщик подал 1 февраля 2011 года (постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 августа 2011 г. № Ф03-3564/2011 по делу № А24-311/2011определением ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № ВАС-15949/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Для оспоримых сделок срок исковой давности составляет один год. По общему правилу течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности по требованию о признании такой оспоримой сделки недействительной начинается со дня прекращения указанного насилия или угрозы (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Для сделок, заключение которых требует соблюдения специальных корпоративных процедур, таким моментом может служить дата проведения годового общего собрания (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 февраля 2011 г. по делу № А29-3522/2010).

Совет

Если суд отказал в иске несмотря на то, что ответчик не ссылался на пропуск исковой давности, имеет смысл обжаловать такой судебный акт.

Дело в том, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. По собственной инициативе суд применить такой срок не вправе. Если суд так поступит, то действия суда квалифицируются как процессуальное нарушение, дающее основание для отмены решения (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 августа 2007 г. № Ф04-5547/2007(37210-А46-11) по делу № А46-12162/2006)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.