Замена в договоре аренды арендодателя

38

Вопрос

Есть договор аренды, мы представляем интересы арендодателя. Арендодатель продал свое имущество вместе с арендатором нам Арендодателю 2. Договор сроком на 5 лет, зарегистрирован в росреестре в 2014 году. Арендатор уклонился от регистрации соглашения о смене стороны в обязательстве, в росреестре по прежнему числится Арендодатель (который ликвидирован в начале 2016 года). Арендатор не хочет выполнять ряд требований по договору, можно ли к нему применить неустойку, если все платежи по договору аренды приходят на наш счет, но Соглашение о смене стороны в договоре аренды у них и не поданы в росреестр.

Ответ

да, можно, т.к. по смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды независимо от внесения изменений в него, касающихся замены арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*».

2. Определение ВС РФ, Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.12.2014 №А56-27966/2013

«Между тем судебными инстанциями не учтено следующее.

Исходя из положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, общество стало собственником спорных помещений в результате заключения с ЗАО «Стар-Сервис» договора купли-продажи здания, а следовательно, оно заменило прежнего собственника в правоотношениях с арендатором*.

Заявленный им иск вытекает из пользования ответчиком помещением без внесения платы по договору аренды от 01.08.2007.

При этом в силу положений статей 606, 617, 621, 622 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в пункте 38 информационного письма № 66, при отсутствии иных договоров как в случае сохранения действия договора от 01.08.2007, так и в случае расторжения этого договора и несвоевременного возврата имущества собственник имеет право на получение арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных этим договором*. Положения главы 60 ГК РФ к таким требованиям применению не подлежат».

3. Постановление 11 ААС от 01.08.2014 № А55-22856/2011

«Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.*

Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.* Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона

В соответствии с условиями договора (п. 2.2. договора) за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что за период с 01.01.2009 года по 27.07.2011 года истцом начислены пени в сумме 1 207 534 рубля 59 коп.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Поскольку факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела, с учетом положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2. договора суд первой инстанции, установив период просрочки исполнения обязательства и проверив представленный истцом расчет неустойки, правомерно с учетом примененного срока исковой давности, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса РФ пришел к правомерному выводу о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию пени до 300 000 руб.».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.