Расчет НДФЛ

12

Вопрос

При продаже квартиры в новостройке физическим лицом, физическому лицу в сумме значительно ниже среднерыночной, к примеру 1 000 000 рублей, при расчете налога будет учитываться стоимость, указанная в договоре купли продажи, либо кадастровая стоимость квартиры? И если можно еще один вопрос, если подрядчик строительной фирмы (ИП) предоставляет свои услуги в обмен на приобретение прав собственности на квартиру в строящемся доме, какой налог он должен уплатить с момента перехода прав на данную квартиру. Опять же, стоимость квартиры, указанная в договоре ниже среднерыночной. Спасибо!

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от того, когда продавец оформил в собственность продаваемую квартиру.

Если квартира была приобретена в собственность продавцом в 2016 г., в этом случае налог придется платить с кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором произошел переход прав на квартиру, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).

Если квартира приобретена до 2016 г., то прописав в договоре сумму сделки 1 млн. рублей продавец не платит налог. Если цена договора будет превышать 1 млн. руб. налог платиться с большей суммы (ст. 220 НК РФ).

Если ИП получил квартиру в счет оплаты выполненных строительных работ, это будет являться доходом в натуральной форме. При получении дохода в натуральной форме в виде имущества доход определяется в размере рыночной (кадастровой) стоимости с учетом положений ст.105.3 НК РФ (абз. 1 п. 1 ст. 211 НК РФ). С этой суммы и будет рассчитываться НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Новые правила при продаже недвижимости. Платить ли НДФЛ с продажи квартиры и можно ли не платить, если занизить стоимость в договоре?

«Я продаю квартиру, которая в собственности больше трех лет. Нужно ли будет уплачивать налог 13 процентов? С какой суммы его нужно считать? И можно ли законно сократить сумму выплачиваемого налога?

Вам не нужно платить налог и подавать декларацию, так как квартира в собственности более трех лет. Такая льгота была установлена пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью увеличили (Федеральный закон от 29.11.14 № 382-ФЗ). Теперь он составляет пять лет (ст. 217.1 НК РФ). Правда, есть исключения. Трехлетний срок сохраняется, если вы получили квартиру по договору дарения от близких родственников или по наследству, недвижимость приватизирована, а также для договоров пожизненной ренты. Новые правила касаются объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (письмо Минфина России от 09.04.15 № 03-01-11/20231). Поэтому на продажу вашей квартиры они не распространяются. При этом субъекты РФ могут снизить пятилетний срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости.

Если квартира была в собственности меньше трех лет, а с этого года – меньше пяти лет, вы можете выбрать, с какой из сумм платить налог (ст. 220 НК РФ). Это может быть сумма от продажи квартиры за вычетом расходов на ее приобретение. Такой способ подойдет, только если есть документы, которыми можно подтвердить цену покупки квартиры. Когда таких документов нет, они утеряны или, например, квартира приватизирована, вы можете уменьшить сумму от продажи квартиры на 1 млн рублей – налоговый вычет при продаже. Использовать вычет можно только раз в год. Если вы купили и продали квартиру в одном налоговом периоде, то можно не платить налог с продажи, а зачесть его с возвратом налогового вычета для новой квартиры. В этом случае продавец и покупатель тоже должны совпадать.

Новые правила не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, а также на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если вы использовали имущество для предпринимательских целей, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (письмо Минфина России от 23.04.13 № 03-04-05/14057).

Купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, собираюсь продать. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2011 году. Свидетельство о регистрации права собственности оформлено в 2014 году. С момента подписания акта прошло уже больше трех лет. Правильно ли я понимаю, что налог мне оплачивать не нужно?

Вам нужно уплатить налог с продажи, так как срок владения квартирой меньше трех лет. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поэтому срок нахождения квартиры в собственности нужно считать с даты регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Ее можно посмотреть в свидетельстве о регистрации права. Такую позицию поддерживает Минфин России (письмо от 19.07.12 № 03-04-05/9-885).

Но из этого правила есть исключения. Если квартира получена по наследству, отсчитывать срок владения нужно от даты смерти наследодателя. Недвижимость принадлежит наследнику со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ). Такой датой будет день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ). Если квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (ЖСК), считать нужно с даты, указанной в справке о выплате пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Когда у собственника квартира больше трех лет в собственности, но меняется размер доли, доход от продажи всей квартиры целиком не облагается налогом. Например, квартира принадлежала супругам, а после раздела имущества перешла жене (письмо Минфина России от 27.06.11 № 03-04-05/7-444).

В случае перепланировки без изменения внешних границ датой возникновения права собственности на квартиру будет не дата повторного получения свидетельства в связи с осуществлением ее перепланировки, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру (письмо ФНС России от 11.12.12 № ЕД-4-3/21023@).

Купили квартиру в новом году, хотим подождать пару лет и продать. Слышали с мужем, что с этого года срок владения квартирой, чтобы не платить налог, увеличили до пяти лет. Можно ли как-то обойти закон? Например, прописать в договоре более низкую сумму продажи?

Прописать в договоре заниженную стоимость можно, но в этом случае налог придется платить с кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором произошел переход прав на квартиру, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).* До этого года, если собственник владел квартирой менее трех лет и не хотел платить налог, стороны договаривались и прописывали в договоре сумму до 1 млн рублей. Если доход не превышает эту сумму, то продавец не платит налог, а если превышает – платит с большей суммы (ст. 220 НК РФ).

Новые правила должны урегулировать эту ситуацию. Если цена продажи в договоре больше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог будут рассчитывать по цене в договоре. А если меньше, то с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошел переход права собственности на квартиру в субъекте РФ, не определена, налог можно считать от суммы, указанной в договоре. При этом субъекты РФ могут снизить размер понижающего коэффициента вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости. Например, в регионе можно предусмотреть коэффициент 0,5. При продаже иного имущества, кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности более трех лет. Поэтому, если вы продадите свой автомобиль, который был в вашей собственности три года и более, платить налог не придется. Этот подход применяется и сейчас.

При подаче декларации налог нужно рассчитать самостоятельно. По новым правилам нужно ориентироваться на кадастровую стоимость недвижимости. Где можно узнать эту стоимость по моей квартире?

Получить информацию можно в Росреестре. В частности, сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме онлайн, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами кадастровой оценки, которую проводят субъекты РФ или местное самоуправление. Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам» и выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Чтобы получить сведения, достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных. Росреестр предоставляет информацию бесплатно в режиме реального времени.

Если сведения на портале Росреестра получить не удалось, можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН в офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

В договоре купли-продажи цена квартиры меньше 70 процентов от кадастровой стоимости недвижимости, поэтому налог нужно рассчитывать по новым правилам от кадастровой стоимости. Я считаю, что квартиру оценили неверно. Можно ли пересмотреть кадастровую стоимость? И что нужно для этого сделать?

Вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии можно в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки. Если вы захотите сразу подать административный иск в суд, предварительно обращаться в комиссию не нужно. Вы также можете сначала обратиться в комиссию, а если вас не устроит решение, обжаловать его в суде.

Государственная пошлина за подачу административного иска составит 300 рублей (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФп. 30 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.15 № 28). Вы можете оспорить кадастровую стоимость квартиры по двум основаниям. Первое – сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, недостоверны. Второе – рыночная цена объекта на тот момент, когда устанавливалась его кадастровая стоимость, определена неправильно. Комиссия должна рассмотреть ваше заявление в течение одного месяца, а в суде – до двух (ст. 141 КАС РФ). По сложным делам срок рассмотрения могут продлить максимум на один месяц (ч. 2 ст. 141 КАС РФ).

Я продала квартиру, которая меньше трех лет в собственности, намного больше цены покупки. Когда нужно заплатить налог с продажи? И что будет в случае неуплаты?

Декларацию для уплаты налога (форма 3-НДФЛ) нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если он выпадает на выходной, то декларацию нужно представить не позднее ближайшего рабочего дня (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Это можно сделать лично, через представителя, по почте или через личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ). Заплатить налог нужно до 15 июля года, который следует за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). Величину налога нужно рассчитать самостоятельно. Обязательно приложите к декларации документы, подтверждающие обстоятельства сделки, – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, квитанцию или расписку в получении денег продавцом, заявление на имущественный вычет и другие документы. Срок давности привлечения к ответственности за неуплату налога исчисляется со следующего дня после окончания налогового периода, в который было совершено налоговое правонарушение (ст. 113 НК РФ). В этот период налоговая инспекция должна вынести решение о привлечении к ответственности. Если вы не представили налоговую декларацию, с вас могут взыскать в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц нарушения сроков, но не более 30 процентов и не менее 1000 рублей (п. 1 ст. 119 НК). Неуплата налога или неполная его уплата в результате неправомерных действий или бездействия, занижения базы, неверных расчетов наказывается штрафом в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога или 40 процентов, если доказано, что такие деяния совершены умышленно (п. 1 ст. 122 НК). За неуплату налогов в особо крупном размере предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Если вы не уплатили налог в срок, но правильно его рассчитали, подали декларацию и не совершили других неправомерных действий, то с вас должны взыскивать пени, а не штраф (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.13 № 57).

Мне в наследство досталась квартира. Оформила наследство в этом году. Она находится в неудобном для меня районе, поэтому скорее всего ее придется продавать. Я хотела сдавать ее в течение трех лет, чтобы не платить налог. Правильно ли я понимаю, что в связи с изменениями я не буду платить налог, только если буду сдавать ее целых пять лет, а не три?

Вам не нужно ждать пять лет, если вы получили квартиру в наследство от близких родственников. В этом случае трехлетний срок сохраняется, даже если наследство оформлено после 1 января 2016 года. Причем наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации.

Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Такую позицию поддерживает Минфин России (письма от 07.08.15 № 03-04-05/45654,28.11.14 № 03-04-05/60801). Трехлетний срок владения также сохраняется, если вы получили квартиру по договору дарения от близких родственников или по наследству, недвижимость приватизирована, а также для договоров пожизненной ренты. Если вы захотите продать квартиру раньше, вы можете уменьшить сумму от продажи квартиры на 1 млн рублей – налоговый вычет при продаже. Доход, превышающий эту сумму, облагается НДФЛ по ставке 13 процентов».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.