Аренда части нежилого помещения

14

Вопрос

Нам необходимо зарегистрировать договор аренды части нежилого помещения принадлежащей г-ну З. на праве общей долевой собственности, доля в праве 5008/13000. В данный момент регистрация приостановлена и вопрос в следующем.

1. Необходимо часть здания, т.е. долю г-на З. учесть в ГКН с присвоением учетного номера и внесением сведений в ЕГРП. Вопрос: это все будет происходить в рамках регистрации договора аренды или как самостоятельное действие?

2. В договоре в качестве Арендодателя указан г-н З, т.к. он сдает в аренду свою долю. В уведомлении о приостановке указано, что необходимо включить в договор второго собственника, г-на Л., т.к. общая долевая собственность. Однако, г-н Л. к доле г-на З. не имеет отношения.. Есть какой-то вариант как этого избежать?

3. Договор аренды от имени Арендодателя и Арендатора подписан одним и тем же лицом: физ. лицо Арендодатель г-н З. и Арендатор директор ООО "____" г-н З. Как можно устранить такое несоответствие? Возможно ли договор от имени юр. лица подписать другим лицом по доверенности или поменять директора? При этом г-н З. является единственным участником данного юр. лица.

Ответ

Постановка на учет в ГКН части помещения и регистрация прав на нее осуществляется не в рамках регистрации договора аренды.

Уведомление Росреестра в части необходимости указания второго сособственника обосновано. В аренду можно сдать конкретное имущество, которое можно идентифицировать – например, часть помещения. Предоставление же в аренду доли в праве собственности на помещение, не выделенной в натуре, законом не предусмотрено. Данный вывод прослеживается в частности в судебной практике (см. Постановление ФАС СЗО от 28.06.2012 № А21-2864/2011). Иными словами, арендатор в данном случае сдает в аренду не долю в праве, а конкретную часть помещения. Однако и на данную часть помещения распространяется долевая собственность, в связи с чем, второй сособственник также должен является стороной договора. Как вариант, возможен выдел долей в натуре с прекращением права долевой собственности на помещение или предоставление полномочий на заключение аренды (доверенность и т.д.).

Необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Таким образом, при заключении договора юридическим лицом в лице руководителя с самим собой как физическим лицом, органы Росреестра могут сослаться на нарушение данной нормы. Как вариант – выдача доверенности представителю, для совершения сделки.

Кроме того, судебная практика допускает возможность подписания договора от лица обеих сторон одним и тем же физическим лицом, со ссылкой на п. 1 ст. 53 ГК РФ, в силу которого органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, следовательно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. Данный вывод приведен в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05, от 06.12.2005 № 9341/05, от 21.09.2005 № 6773/05, Постановлении ФАС МО от 06.08.2009 № А40-62574/2008, Постановлении ФАС СЗО от 26.03.2007 № А13-5001/2006.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации;

Что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды;

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре

«Да, можно. Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль