Права на участок

40

Вопрос

В марте 2005 года по договору купли-продажи недвижимости между двумя юрлицами были переданы ОКС.В договоре указано, что ОКС расположены на земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве бессрочного (постоянного) пользования, о чем в ЕГРП сделана запись; что цена включает стоимость права пользования земельным участком согласно приложения.В период с 2011 года проводились работы по межеванию земельных участков в связи с их выкупом - Продавец выкупил земельный участок, находящийся в пользовании + свободную территорию.Покупатель никаких действий не производил. В настоящее время обратился с иском в суд - полагает, что ему принадлежит на праве бессрочного (постоянного) пользования часть земельного участка, указанная в Приложение к договору 2005 года, так как этот договор не оспаривался и не расторгался (фактически осталось меньше). Просит договор купли-продажи земельного участка, оформленного Продавцом в 2012 году признать недействительным. Имеет ли Покупатель права на земельный участок, в соответствии с договором 2005 года?

Ответ

Да, в данном случае, покупатель недвижимости имеет права на земельный участок.

Если земельный участок находился у продавца недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупатель недвижимости был вправе переоформить это право - а именно оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Такое разъяснение приведено в абз.3 п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 – см. более подробно «Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования».

Если продавец ОКС выкупил участок, и при этом, на данном участке остались объекты недвижимости, принадлежащие продавцу, то механизм защиты прав сторон в данной ситуации изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11.

Так, исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). До 01.03.2015 г. аналогичные положения содержала ст.36 ЗК РФ. В свою очередь, разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, относительно механизма применения ст.36 ЗК РФ возможно и применять в настоящее время по аналогии.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц. При наличии следующих условий:

  • если первоначальный участок делим,
  • образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы,
  • к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, в том случае, если права собственника здания (иной недвижимости) были нарушены в процессе приватизации земельного участка, т.е. он не участвовал в приватизации участка и был лишен возможности оформить правоустанавливающие документы на земельный участок занятый зданием, собственник здания вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

Однако, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оформить приобретение земельного участка;

Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования

«Если продавец здания – государственное (муниципальное) предприятие, казенное учреждение, орган государственной власти или орган местного самоуправления, то, скорее всего, участок под зданием находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В некоторых случаях может оказаться, что и продавец, являющийся коммерческой организацией, пользовался участком именно на таком праве.

В данном случае покупателю здания необходимо переоформить это право - а именно оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Такое разъяснение приведено в абзаце 3 пункта 13 постановления № 11.

Пример из практики: суд удовлетворил требования нового собственника здания и признал незаконным бездействие органов государственной власти по переоформлению документов на земельный участок*

В 2003 году ООО «Т.» приобрело у унитарного предприятия комплексы трех автостоянок. Переход права собственности зарегистрирован в 2004 году. После этого ООО «Т.» неоднократно обращалось к органу местного самоуправления по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности в порядке статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако решение о переоформлении земельного участка в собственность или об отказе от переоформления не принято, проект договора купли-продажи обществу не направлен.

ООО «Т.» обратилось в суд с иском о признании бездействия незаконным и об обязании предоставить участок в собственность истца.

Со ссылкой на пункт 13 постановления № 11 суд удовлетворил заявленные требования (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А65-21086/2009определением ВАС РФ от 30 декабря 2010 г. № ВАС-17190/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)».

23.08.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль