Договор аренды заключен арендодателем и арендатором 24 декабря 2014 года

18

Вопрос

Договор аренды заключен арендодателем и арендатором 24 декабря 2014 года. Арендодатель собственником помещения не является. Собственником было взыскано неосновательное обогащения с арендодателя за год аренды, решение в силе. Письменных доказательство передачи денег арендатором за аренду нет, но в совокупности доказательств судебной коллегией был установлен факт сдачи помещения в аренды и факт получения денежных средств арендодателем. Арендатор в первоначальном споре не участвовал. Арендодатель подает в суд иск о взыскании арендной платы солидарно с собственника и арендатора.Но в связи с тем, что арендатор заявил, что никакого договора не подписывал и помещение не снимал (не правда), то считает, что и договора не было и денег за аренду никому не давал. То Арендодатель уточнил требования и просит о признании договора аренды ничтожным, поскольку не соблюдена форма договора (договор аренды состоит из трех листов, из которых подписан только третий лист, договор не прошит, и что раз арендатор утверждает, что договора не было, то не было и передачи денег). Собственник настаивает на том, что договор был и фактически исполнялся, о чем прикладывает оригинал на одном листе о расторжении договора, подписанного сторонами с печатями, где сказано, что 24 декабря 2014 года между сторонами "Наименование сторон" был заключен договор и что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен.В этом случае может быть сделка признана ничтожной или оспоримой? как заявить о том, что сделка оспорима? Какой срок исковой давности тут действует? Есть ли смысл собственнику ходатайствовать о проведении экспертизы договора аренды и уведомления о расторжении договора? Что еще можно заявить собственнику пользу действительности договора аренды?

Ответ

В данном случае сделка не может быть признана ничтожной, т.к. она не посягает на публичные интересы. Срок же исковой давности по оспоримым сделкам всего один год.

Об экспертизе необходимо ходатайствовать лицу, которое заявляет о фальсификации документа. В данном случае это арендатор. Одного его заявления о том, что документ не прошит и т.д. недостаточно.

Сам же факт действительно договора для собственника не имеет правового значения, т.к. уже есть решение, установившее факт пользования имуществом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Какие сделки стало труднее оспорить после 1 сентября 2013 года

Ничтожные сделки стали оспоримыми

Гражданский кодекс РФ по-прежнему делит недействительные сделки на два вида: ничтожные и оспоримые. С точки зрения практики различие между ними состоит в том, что отказаться исполнять оспоримую сделку сложнее, чем ничтожную.

В чем выражается то, что отказаться исполнять оспоримую сделку сложнее, чем ничтожную

Во-первых, чтобы признать оспоримую сделку недействительной, необходимо обратиться в суд с иском (а не просто сослаться на недействительность сделки в ответ на предъявленные претензии). Дело в том, что оспоримая сделка является недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания. Поэтому ничтожную сделку (или ничтожное условие) можно просто не исполнять, а когда контрагент обратится в суд, в своих возражениях на иск отметить, что сделка (или отдельное ее условие) противоречит закону. Более того, иногда на ничтожность сделки ссылается лицо, которое вообще не является стороной этой сделки. И все равно этого достаточно, чтобы суд отказал в удовлетворении иска, предъявленного на основании этой сделки.

Во-вторых, для требования признать оспоримую сделку недействительной установлен сокращенный срок исковой давности (один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для признания сделки недействительной).

В-третьих, сослаться на ничтожность сделки может более широкий круг лиц (впрочем, тут тоже есть изменения, благодаря которым правила для ничтожных сделок становятся похожими на правила для оспоримых).

До 1 сентября 2013 года по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, считалась ничтожной, если только закон не устанавливал, что такая сделка оспорима, или не предусматривал иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ в старой редакции).

Теперь же принцип полностью противоположный: по умолчанию сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. При этом перечень иных последствий (отличающихся от общего правила) в законе сформулирован более сложно, чем в ныне действующей редакции (ст. 168 ГК РФ в новой редакции).*

Характер нарушения Дополнительные указания в законе Последствия
Сделка нарушает требования закона или иного правового акта Отсутствуют (действует общее правило, т. к. закон прямо не устанавливает иное) Сделка является оспоримой
Из закона следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки Сделка остается действительной, но применяются такие иные последствия
Сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц Отсутствуют (действует общее правило, т. к. закон прямо не устанавливает иное) Сделка является ничтожной
Из закона следует, что сделка является оспоримой Сделка является оспоримой
Из закона следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки Сделка остается действительной, но применяются такие иные последствия

Из этого можно сделать следующие выводы.

Во-первых, по общему правилу последствия различаются в зависимости от того, посягает сделка на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц или не посягает. Очевидно, оценивать это в каждом конкретном случае будет суд. Тем не менее можно попытаться предсказать, как сложится практика.

Для этого в первую очередь нужно понять, в каких конкретно случаях сделка нарушает требования закона, но при этом не посягает ни на публичные интересы, ни на права третьих лиц. Иными словами, необходимо понять, с какой целью закон может запрещать ту или иную сделку (или отдельное условие), если это делается не для защиты публичных интересов или прав третьих лиц.

Ответ здесь может быть только один: для защиты слабой стороны сделки (этот термин может означать, например, ту сторону, которой в силу объективных причин трудно получить необходимую информацию относительно того или иного условия договора).

Таким образом, сделка может нарушать требование закона, введенное для защиты:

  • публичных интересов и (или) третьих лиц (тогда сделка является ничтожной);
  • слабой стороны сделки (тогда сделка является оспоримой)».

2. Рекомендация. Что необходимо возразить в суде, если контрагент требует признать вашу сделку недействительной (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)

«Как сослаться на пропуск срока исковой давности

Самым первым возражением против иска о признании сделки недействительной может служить ссылка на пропуск срока исковой давности. Такой пропуск служит самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Важно не забыть об этом аргументе, так как суд не может по своей инициативе (без заявления ответчика) отказать в иске по причине пропуска срока давности контрагентом, оспаривающим сделку.

Срок исковой давности будет разным в зависимости от того, какое требование предъявил контрагент: о признании недействительной оспоримой сделки или о применении последствий недействительности ничтожной сделки (подробнее о том, как по новым правилам отличить оспоримую сделку от ничтожной, – см. таблицу).

Для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).*

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, сославшись на пропуск срока исковой давности

Индивидуальный предприниматель Б. (дольщик) и индивидуальный предприниматель Т. (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве объекта. Считая спорный договор недействительной сделкой ввиду его несоответствия закону, застройщик обратился в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на преюдициальную действительность оспоренного договора, а также на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям. При рассмотрении дела было установлено, что исполнение договора началось 24 октября 2007 года с момента перечисления денежных средств дольщиком на расчетный счет застройщика. Исковое же заявление застройщик подал 1 февраля 2011 года (постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 августа 2011 г. № Ф03-3564/2011 по делу № А24-311/2011определением ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № ВАС-15949/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Данный судебный акт был вынесен в отношении сделки, заключенной до 1 сентября 2013 года, но в части применения срока исковой давности полностью подходит и к новым правилам.

Для оспоримых сделок срок исковой давности составляет один год.* При этом по общему правилу течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности по требованию о признании такой оспоримой сделки недействительной начинается со дня прекращения указанного насилия или угрозы (п. 2 ст. 181 ГК РФ)».

17.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.