Не может быть выше ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков

61

Вопрос

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении президиума ВАС РФ № 15837/11, пунктом 3 Правил, утвержденных Правительством РФ № 582, установлены предельные размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. При этом размер этой регулируемой арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, в том числе муниципальными образованиями. В настоящее время администрации МО утверждают, что судебная практика по этому вопросу кардинально изменилась с 2016г. в связи с каким-то решением Верховного Суда РФ по заявлению о признании недействительным Порядка определения арендной платы за использование земельных участков, утвержденного толи МО Харабалинский район Астраханской области, толи МО Ахтубинский район Астраханской области. И якобы согласно этого судебного решения ВС РФ муниципалы теперь могут устанавливать любые ставки арендной платы за земельные участки, без ограничительной привязки их к арендным ставкам, установленным субъектом федерации или Правительства РФ. Так ли это. Не могу найти такое судебное решение. И есть ли новая практика по этому вопросу.

Ответ

 В определении ВС РФ от 15.06.15 № А14-12748/2013 сделан вывод, что Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 нельзя применять к аренде участков, находящихся в региональной, муниципальной собственности или в неразграниченной собственности. Однако судебная практика различна – см. апелляционное определение ВС РФ от 12.05.2016 № 25-АПГ16-1, апелляционное определение ВС РФ от 24.03.2016 № 88-АПГ16-1, апелляционное определение ВС РФ от 17.03.2016 № 32-АПГ16-2, апелляционное определение ВС РФ от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7, апелляционное определение ВС РФ от 09.12.2015 № 45-АПГ15-22.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Федеральные правила определения размера арендной платы не применяются при аренде земель субъектов РФ и муниципалитетов

«Предмет спора: департамент областной администрации обратился к компании с иском о взыскании задолженности по заключенному без торгов договору аренды участка из состава земель, собственность на которые не разграничена.

Основной вывод: постановление Правительства РФ от 16.07.09 № 582, утвердившее правила определения размера арендной платы, подлежит применению только к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности.

Судебный акт: определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.06.15 по делу № А14-12748/2013 (в ВС РФ – № 310-ЭС15-1189).

В 2012 году департамент областной администрации без проведения торгов предоставил компании в аренду земельный участок для строительства яхт-клуба. Участок относился к землям, собственность на которые не была разграничена. В отличие от заключения договоров на торгах арендные платежи по договорам, заключенным без торгов, регулируются нормативными актами Правительства РФ, субъектов РФ или муниципалитетов (в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок). Арендные платежи по участкам, собственность на которые не разграничена, устанавливали субъекты РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В таких договорах размер платежей, как правило, зависит от целого ряда факторов – категории участка, вида разрешенного использования, срока и целей аренды и т. д. За основу для расчета арендной платы берут кадастровую либо рыночную стоимость участка, умножая ее на различные коэффициенты. В данном деле стороны установили твердый размер арендной платы, который был рассчитан в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным постановлением областной администрации (далее – Положение). При этом договор позволял департаменту в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы, если изменятся правила, регулирующие размер арендных платежей в данном регионе.

После того как стороны заключили договор, а компания получила участок, департамент обнаружил, что арендатор вносит платежи в меньшем размере. Департамент направил компании уведомление о задолженности. Не получив ответа, он обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.*

В чем заключался основной вопрос

Nota bene!

Анализируемое Судебной коллегией по экономическим спорам определение продолжило не только практику самой коллегии (аналогичный вывод встречается в определении от 13.05.15 по делу № А12-1426/2014), но и практику нижестоящих судов. В частности, аналогичные выводы можно найти в ряде решений Арбитражного суда Московского округа (постановления от 09.06.15 по делу № А41-58546/2014от 11.03.15 по делу № А41-17900/14от 06.02.15 по делу № А41-25329/14).

Это дело могло бы стать рядовым спором о взыскании арендных платежей, если бы не одно важное обстоятельство. Департамент, рассчитывая сумму подлежащих уплате арендных платежей, ссылался на пункт Положения, который суды в рамках другого дела (№ А14-4317/2013) признали недействующим. Поэтому арендатор считал, что применению подлежит другой пункт этого же Положения. Также он полагал, что с учетом целей аренды участка (строительство спортивного объекта) арендную плату следует рассчитывать с применением понижающего коэффициента. Забегая вперед, следует отметить, что суды апелляционной и кассационной инстанций решили, что из-за признания подлежащего применению пункта регионального Положения недействующим применять следует Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582 (далее – постановление № 582), и те ставки, которые установлены в этих правилах. В итоге вопрос о том, какой акт применять для расчета арендных платежей, во второй кассации обернулся более общим вопросом: а можно ли вообще применять постановление № 582 для расчета платежей за аренду участков, находящихся в региональной, муниципальной собственности или в неразграниченной собственности.

История вопроса. На то, что постановление № 582 напрямую применяется при определении предельной допустимой арендной платы в регионах и муниципалитетах, указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 17.04.12 № 15837/11. Аргументация у этого вывода была следующая. Земельный кодекс наделяет правительство правом устанавливать общие правила определения арендной платы (п. 4 ст. 22 ЗК РФ в редакции до 1 марта 2015 года, п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ). Речь идет об основных принципах определения арендной платы, которые утвердило все то же постановление № 582. Один из них – это принцип экономической обоснованности, который не допускает произвольного установления размера арендной платы, а также различной платы за одинаковые участки. Основываясь на этом принципе, Правительство РФ определило предельные ставки платы для некоторых случаев сдачи в аренду участков, находящихся в федеральной собственности. И по мнению ВАС РФ, такие ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями. Более того, по мнению Президиума ВАС РФ, ставки, установленные в региональных и муниципальных актах, не могут быть выше ставок, которые закреплены в постановлении № 582. Этот вывод суд сделал, несмотря на то, что прямо из постановления № 582 такая роль указанных в нем ставок не следовала. В результате судебная практика стала складываться с учетом этой позиции ВАС РФ.

Правда, чуть позже Президиуму ВАС РФ пришлось конкретизировать свою позицию. Дело в том, что первое дело касалось предоставления участков под жилищное строительство. В итоге нижестоящие суды поначалу стали применять постановление от 17.04.12 № 15837/11 ограничительно – только к аренде таких участков. Но затем в постановлении от 17.12.13 № 10782/13 Президиум ВАС РФ подчеркнул, что постановление №582 распространяется на все случаи аренды публичных земель, когда применяется регулируемая арендная плата.

Позиция судов. Суд первой инстанции отказал в иске. Он учел, что ранее арбитражные суды признали пункт Положения, на который ссылался департамент, недействующим (к слову, он противоречил постановлению № 582). В такой ситуации суд согласился, что для расчета следует применять другой пункт, на который ссылалась компания-ответчик. Также первая инстанция подтвердила, что надо применить понижающий коэффициент. При таком подходе оказалось, что компания не только не задолжала департаменту, но и переплатила. С этим решением не согласился департамент и обжаловал его.

Апелляция также учла тот факт, что отдельный пункт Положения признан недействующим. Но из буквального прочтения Положения следовало, что тот пункт, на который сослался суд первой инстанции, мог быть применен только в случае, если иное не было установлено другими пунктами этого нормативного акта, в том числе тем, который был признан недействующим. Следовательно, после признания одного пункта недействующим формально в Положении больше не было правил для расчета платы для отдельных случаев аренды. Поэтому суд апелляционной инстанции решил, что в спорный период (с момента признания ставки недействующей) следует применять те ставки, которые установлены в постановлении № 582. В обоснование этого суд изложил те же доводы, что и Президиум ВАС РФ, отметив, что в постановлении № 582 установлены предельные размеры арендных ставок, которые обязательны для всех публичных образований. Применив эти ставки, суд пришел к выводу, что арендатор действительно внес арендную плату не в полном объеме. Однако новый расчет оказался все равно в разы меньше, чем тот, на котором настаивал департамент. Доводы суда апелляционной инстанции полностью поддержала первая кассация. Но на этот раз с решением не согласилась компания-арендатор. Она обжаловала его во вторую кассацию.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономическим спорам посчитала, что постановление № 582 нельзя в принципе применять к аренде участков, находящихся в региональной, муниципальной собственности или в неразграниченной собственности. Следовательно, ориентируясь на ставки из постановления № 582, суды апелляционной и кассационной инстанций допустили ошибку. К тому же они не опровергли доводов первой инстанции о применении понижающего коэффициента (определение от 15.06.15 по делу № А14-12748/2013).

Обоснование позиции. Во-первых, коллегия Верховного суда отметила, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. « в»« г»« к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). Использование земли является платным (подп. 7 п. 7 ст. 1 ЗК РФ). Размер платы устанавливают органы государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, кому принадлежит участок (п. 13 ст. 65 ЗК РФ). Следовательно, публичные образования самостоятельны в установлении размера арендной платы. Это, по мнению судей Верховного суда, также подтверждается отсутствием на федеральном уровне (в законе или акте Правительства РФ) единой методики расчета ставок арендной платы.

Во-вторых, суд обратил внимание на то, что Земельный кодекс позволяет правительству устанавливать лишь общие начала определения платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правительство РФ реализовало это полномочие в постановлении №582, утвердив общие принципы определения арендной платы. Однако устанавливать общие для всех ставки арендной платы правительство не имеет права. Поэтому утвержденные им Правила определения арендной платы подлежат применению только к участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

«Арендаторы могут попытаться оспорить региональные акты, которые устанавливают методику расчета арендной платы»

В этом деле собственность на спорный участок не была разграничена, поэтому судам следовало руководствоваться не постановлением № 582, а Положением, утвержденным областной администрацией. Иной подход означал бы существенное нарушение норм права. Однако оставлять в силе решение суда первой инстанции коллегия Верховного суда не стала, указав, что отдельно следует выяснить, какой именно коэффициент следует применять для расчета арендной платы в этом деле.

Результаты рассмотрения дела. Коллегия по экономическим спорам отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Значение позиции Верховного суда

Анализируемое определение коренным образом изменяет практику, заложенную Президиумом ВАС РФ. Из него следует, что теперь субъекты РФ и муниципалитеты свободны в установлении конкретных ставок арендной платы. Поэтому снизить платежи, прося применить предельные ставки постановления № 582, больше не получится. К слову, позиция Коллегии по экономическим спорам сейчас закреплена в Обзоре судебной практики от 26.06.15 № 2 (2015) Верховного суда.

Для арендаторов, не согласных с размерами арендной платы, которые установлены региональными актами, пожалуй, единственный выход – это попытаться оспорить нормативные акты, утвердившие методику расчета арендной платы, если она противоречит принципам, которые закреплены в постановлении № 582. Однако их оспаривание теперь подведомственно судам общей юрисдикции (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФп. 1 ч. 1 ст. 29 АПК РФ). Также может возникнуть другой вопрос: какую ставку следует применять, если удастся оспорить региональные или муниципальные правила? В данном деле этот вопрос как раз и был основным. Однако ответ на него Верховный суд так и не дал».

16.08.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль