Узаконить строение и получить свидетельство о собственности

107

Вопрос

У ООО имеется в собственности земельный участок с целевым назначением - под производственную базу. На данном земельном участке возведена постройка, которая обозначена как "мобильное нежилое здание" и действительно изначально оно собиралось из мобильных блоков, но в итоге в данный момент данная постройка привязана к участку фундаментом, к данному зданию проведен свет, пожарная сигнализация, вода и тп. Вопрос: какими способами можно узаконить данное строение и получить свидетельство о собственности?

Ответ

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пунктам 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», 25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из вышеизложенных норм, организация вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права на самовольную постройку. Перед обращением в суд с указанным требованием, необходимо обратиться к органу местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а затем и разрешения на ввод в эксплуатацию. Заявления и отказы будут в суде являться доказательством, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало, надлежащие меры к ее легализации в административном порядке.

Также организации необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы, а также доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Подробнее по этому вопросу читайте в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Статья: Расчет на легализацию самовольной постройки через суд стал ненадежным

<…>

«Роман Бевзенко рассказал о ситуациях, когда собственник или арендатор земельного участка, зная о том, что получить разрешение на строительство будет трудно или долго, сразу приступает к строительству и по его завершении пытается легализовать постройку через суд (ст. 222 ГК РФ). Одно время суды удовлетворяли такие иски. Но позднее сложилась обратная практика. Еще в 2010 году ВАС РФ разъяснил, что судам необходимо устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации в административном порядке. Если застройщик даже не пытался этого сделать, то его самовольную постройку легализовать нельзя (п. 26 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.10, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 143). Даже если постройка возведена на собственном земельном участке (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.12 № 15285/11).

Была еще одна ситуация, в которой застройщики пытались обойти административные процедуры. Это тот случай, когда здание строилось на собственном или арендованном участке, разрешительная документация имелась, но по каким-либо причинам в дальнейшем оказалось невозможным зарегистрировать права на возведенный объект (например, потому что к моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик уже не обладал правами на земельный участок). Вместо безуспешных попыток регистрации и обжалования отказа Росреестра застройщик подавал иск о признании права собственности со ссылкой на статью 218 Гражданского кодекса. Доводы таких компаний основывались на том, что они построили объект для себя на законных основаниях, поэтому приобрели право собственности (ст. 218 ГК РФ). Но постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.12 № 4464/12 положило конец и этой практике. ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности в таких случаях неприемлем и удовлетворению не подлежит».

<…>

2. Статья: Условия признания права собственности на самовольную постройку

3. Статья: Относятся ли к искам о правах на недвижимое имущество требования из договоров, предметом которых является недвижимое имущество

4. Статья: Относятся ли к искам о правах на недвижимое имущество требования из договоров, предметом которых является недвижимое имущество

5. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 23.03.2011 № А41-10322/2010

<…>

«Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а так же правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При выяснении вышеуказанных обстоятельств и установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, иск подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом.

Из содержания пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации усматривается, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство выдается заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Судом установлено, что, поскольку реконструкция административного здания проводилась Обществом без получения соответствующего разрешения, ОАО «Дорожная инфраструктура и сервис» с целью узаконить проведенную реконструкцию, обращалось в Администрацию с заявлением о получении соответствующего разрешения*.

В ответном письме от 28 октября 2009 года Администрация сообщила заявителю о необходимости предоставления градостроительного плана земельного участка, согласованного с главным архитектором*.

В письме от 17 марта 2010 года исх. №ДиС №123 ОАО «Дорожная инфраструктура и сервис» сообщило органу местного самоуправления об отказе Управления архитектуры и градостроительства Одинцовского муниципального района в разработке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:20:003 01 04:0029 и просило выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 26 марта 2010 года исх. №2-9/979-юр Администрация городского поселения Одинцово Одинцовского района Московской области отказала обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию*.

Вместе с тем, судом установлено, что в соответствии с техническим заключением несущих конструкций здания, изготовленным ООО «Строй Партнер», а также с заключением, выданным АНО «Центр судебных экспертиз» от 25 июня 2010 года и санитарно-эпидемиологическим заключением от 17 сентября 2009 года №50.10.01.000.Т.000289.09.09, выданным Территориальным отделом управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области в городах Звенигород, Краснознаменск, Одинцовском районе, второй этаж административного здания с кафе, расположенного по адресу: 143000, Московская область, г. Одинцово, Можайское шоссе, д.81, соответствует предоставленной проектной документации, государственным санитарно-эпидемиологическим, строительным правилам и нормам, а также может использоваться согласно его функциональному назначению.

Соответствие спорного объекта требованиям действующих норм и правил в области пожарной безопасности также подтверждает экспертное заключением ФГУ «Госэкспертиза в области ГОЧС и пожарной безопасности» МЧС России.

Поскольку ОАО «Дорожная инфраструктура и сервис» обращалась за разрешением на строительство и актом ввода объекта в эксплуатация, а также учитывая имеющиеся в материалах дела экспертные заключения о соответствии произведенной реконструкции строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, здание в реконструированном виде не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не ущемляет права и законные интересы других лиц, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований*»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль