Сдача в аренду недвижимого имущества должника при банкротстве

169

Вопрос

Какие документы регламентируют проведение торгов для сдачи в аренду недвижимого имущества должника при банкротстве?

Ответ

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

В решении Калининского районного суда г. Челябинска от 07.08.2012 г. сделан вывод, что право аренды не входит в понятие имущества, принадлежащего должнику, которое подлежит отчуждению в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Между тем, в Постановлении ФАС ПО от 15.01.2008 № А65-20241/2004-СГ4-16 сделан вывод, что предоставлению имущества должника в аренду неправомерно без соответствующего решения собрания кредиторов должника. Аналогичный вывод содержится в постановлении 7ААС от 11.04.2011 №А45-7624/2010. Таким образом следует признать, что с решения общего собрания кредиторов должника договор аренды может быть заключен. В ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» процедура проведения торгов при заключении договора аренды имущества должника не регламентирована.

В связи с этим, представляется возможность указать, что торги — это один из способов заключить договор (ст. 447 ГК РФ). Торги позволяют компании привлечь максимальное количество потенциальных контрагентов и выбрать наиболее подходящего из них. Также достоинство торгов состоит в том, что не компания ищет себе контрагентов, а они ищут ее. Это позволяет экономить временные и финансовые ресурсы, не привлекать посредников.

Торги могут быть проведены по инициативе компании или в случаях, когда это требуется по закону.

Торги могут быть проведены в форме (п. 4 ст. 447 ГК РФ):

  • аукциона;
  • конкурса.

Как отдельную форму торгов можно выделить публичный конкурс (гл. 57 ГК РФ).

В свою очередь аукционы и конкурсы могут быть (п. 1 ст. 448 ГК РФ):

  • открытыми (когда в них могут участвовать любые лица);
  • закрытыми (когда в них могут участвовать только лица, приглашенные организатором торгов).

Форму проведения торгов определяет собственник реализуемого имущества или обладатель имущественного права (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Порядок проведения торгов урегулирован законом лишь в общих чертах. На основе этих положений организатор торгов разрабатывает документацию о торгах, которая и становится детальным разъяснением порядка проведения торгов как для участников, так и для самого организатора. Точный перечень сведений, которые должны быть включены в документацию о торгах, не определен. При этом исходя из смысла самой процедуры торгов в документацию нужно включить следующие сведения: форму, дату, время и место проведения торгов, предмет торгов, требование об уплате задатка и его сумму, порядок определения победителя.

Требования к составу такой документации применительно к отдельным случаям могут быть предусмотрены в законе (например, в Законе о размещении заказов).

Извещение о проведении торгов. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно соответствовать содержанию документации о торгах и включать в себя следующую информацию (п. 2 ст. 448 ГК РФ):

  • время проведения торгов;
  • место проведения торгов;
  • форму торгов;
  • предмет торгов;
  • порядок проведения торгов (в т. ч. порядок оформления участников торгов, определения победителя торгов);
  • начальную цену;
  • срок, предоставляемый на заключение договора ( в случае если предметом торгов является только право на заключение договора).

В извещении также могут быть указаны сведения о задатке, который потребуется внести участникам торгов (п. 4 ст. 448 ГК РФ).

Форма, в которой должно быть сделано извещение о проведении торгов, не утверждена законом. В свою очередь ВАС РФ разъяснил, что надлежащей формой извещения о проведении торгов является опубликование необходимой информации в печати. При этом ВАС РФ указал, что в случае оспаривания результатов торгов «вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов».

Задаток. Организатор торгов может установить, что для участия в торгах участникам необходимо внести задаток, такое требование должно быть указано в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с победителем торгов сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Остальным участникам торгов организатор торгов обязан возвратить внесенные суммы задатка.

Возвратить внесенные суммы задатка организатор торгов также обязан, если торги не состоялись.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Квалификационные требования к участникам торгов. Закон не запрещает организаторам торгов устанавливать к участникам квалификационные требования. Такие требования можно установить в документации о торгах.

Если для участия в торгах и исполнения обязательств по контракту, заключаемому по результату аукциона, требуется действующая лицензия или иное специальное разрешение, то участники торгов должны их иметь.

Участника могут не допустить к торгам, если окончание срока действия лицензии приходится на период до окончания срока исполнения контракта и документацией о торгах предусмотрено обязательное наличие лицензии на весь период действия и исполнения контракта (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу № А70-1239/2009; в данном случае организатором торгов выступал государственный заказчик, однако такая практика может быть применима и к торгам, организованным частной компанией).

Публичный конкурс. Публичный конкурс — это торги в виде конкурса, организованные с целью достижения общественно-полезных целей, их проведение регулируется положениями главы 57 Гражданского кодекса РФ. Если проведение конкурса имеет иные цели, то правила о публичном конкурсе не подлежат применению (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2009 г. по делу № А57-3584/2009).

Если по условиям публичного конкурса организатор обязуется заключить договор с победителем, то подлежат применению положения статей 447–449 Гражданского кодекса РФ, при этом правила главы 57 Гражданского кодекса РФ применяются только в части, не противоречащей указанным положениям (п. 5 ст. 1057 ГК РФ).

При проведении публичных торгов организатор публично (на сайте в Интернете, в газете и т. п.) сообщает о выплате вознаграждения или выдаче иной награды (любое, не ограниченное и не изъятое из оборота имущество, бонусы и др.) за лучшее выполнение работы или достижение иных результатов публичного конкурса. В сообщении должны быть указаны условия публичного конкурса и порядок определения победителя (п. 1 ст. 1057 ГК РФ).

В сообщении о проведении публичного конкурса необходимо отразить следующую информацию (п. 4 ст. 1057 ГК РФ):

  • условия, предусматривающие существо задания;
  • критерии и порядок оценки результатов работы или иных достижений;
  • место, срок и порядок представления результатов работы или иных достижений;
  • размер и форму награды;
  • порядок и сроки объявления результатов конкурса.

Виды публичного конкурса (п. 3 ст. 1057 ГК РФ):

  • открытый (когда предложение принять участие в конкурсе обращено ко всем желающим путем объявления в печати или иных средствах массовой информации);
  • закрытый (когда предложение принять участие в конкурсе направлено определенному кругу лиц по выбору организатора конкурса).

Организатор публичного конкурса вправе изменить его условия или отменить конкурс только в течение первой половины срока, установленного для представления участниками своих работ. При этом извещение об изменении условий или отмене конкурса должно быть сделано тем же способом, каким был объявлен конкурс (п. 1 и 2 ст. 1058 ГК РФ). В противном случае организатор публичного конкурса обязан выплатить вознаграждение всем участникам, которые выполнили указанные им работы (п. 4 ст. 1058 ГК РФ).

В случае изменения условий конкурса или его отмены расходы участника распределяются следующим образом. Лицо, объявившее о конкурсе, должно возместить расходы, понесенные любым лицом, которое выполнило предусмотренную в объявлении работу, до того, как ему стало или должно было стать известно об изменении условий конкурса и о его отмене. Лицо, объявившее о конкурсе, освобождается от обязанности возмещения расходов, если докажет, что указанная работа была выполнена не в связи с конкурсом, в частности, до объявления о конкурсе, либо заведомо не соответствовала условиям конкурса (п. 3 ст. 1058 ГК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Как минимизировать риски оспаривания результатов торгов;

Как обжаловать нарушения, допущенные в ходе торгов, организованных частной компанией;

Банкротство собственника ставит под угрозу договор аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Как провести торги, чтобы выбрать поставщика (подрядчика)
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль