Долевое строительство

16

Вопрос

Обязательно ли Застройщику при строительстве многоквартирного жилого дома по 214-ФЗ оформлять договор аренды земельного участка более чем на 1 год?

Ответ

Как правило, Росреестр отказывает в регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если земельный участок предоставлен застройщику на срок до одного года и не зарегистрирован. Судебная практика по данному вопросу не единообразна.

Так, в соответствии с п.1 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства МКД только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. На основании данных норм, регистрирующий орган, как правило делает вывод, что застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан по договорам участия в долевом строительстве в случае, если земельный участок предоставлен ему на срок до одного года и не зарегистрирован (см. Постановление 4 ААС от 04.06.2007 № А78-859/2007).

Однако встречается и иное мнение – см. Постановление ВС ДВО от 17.02.2016 № А73-8786/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ВС ДВО от 17.02.2016 № А73-8786/2015

«В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как не соответствующие нормам права. Заявитель настаивает, что в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) обязательным условием для получения застройщиком права привлечения денежных средств граждан и заключения договора долевого участия в строительстве является, в том числе, наличие государственной регистрации права на земельный участок. Полагает, что в силу названной нормы права, а также статьи 25.1 Закона о государственной регистрации договор аренды земельного участка должен быть обязательно зарегистрирован, несмотря на его заключение на срок менее одного года.*

В отзывах на кассационные жалобы (с учетом письменных дополнений к ним) общество и департамент выразили несогласие с изложенными в ней доводами и позицией Управления в целом; просили оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Управления, общества и департамента доводы кассационной жалобы и отзывов на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Предприниматель, извещенный в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия в судебном заседании кассационной инстанции не принимал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 11.03.2015 между ООО «Застройщик» (застройщик) и Борзенко СВ (дольщик) заключён договор на долевое участие в строительстве № I, предметом которого определено финансирование объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры площадью согласно проекта 58,55 кв. м, расположенной в первом подъезде, пятый этаж, строительный № 19 в жилом доме МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе г. Хабаровска.

По заявлению застройщика о государственной регистрации договора в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве Управлением Росреестра по Хабаровскому краю в соответствующей регистрации отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), поскольку не представлены документы, подтверждающие регистрацию в установленном порядке прав на земельный участок, в границах которого осуществляется строительство жилого дома (письмо от 10.06.2015 № 27/074/200/2015-7607).

ООО «Застройщик», полагая, что такой отказ не соответствует представленным на регистрацию документам, а потому является незаконным, нарушающим права застройщика, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю произвести государственную регистрацию договора на долевое участие в строительстве от 11.03.2015 № 1.*

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. В частности в пункте 2 названной статьи перечислены документы, необходимые для регистрации договора участия в долевом строительстве. Указанные документы предоставляются наряду с документами, перечень которых установлен статьей 17 Закона о регистрации.

В данном случае отказ регистрирующего органа в регистрации договора долевого участия мотивирован тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о праве застройщика на земельный участок, в границах которого расположен объект долевого строительства. При этом регистрирующий орган сослался на статью 3 Закона об участии в долевом строительстве.

Статьей 3 названного закона определены условия на право привлечения денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) объектов недвижимости. Так, в силу части 1 статьи 3 вышеназванного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.

Установлено, что постановлением мэра города Хабаровска от 25.07.2005 № 1186 МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» предварительно согласован земельный участок площадью 8734,66 кв. м для размещения жилого дома МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе города.

Согласно имеющейся в деле выписке из ЕГРП земельный участок площадью 8734,66 кв. м с кадастровым номером 27:23:051118:53 находится в собственности городского округа «Город Хабаровск».

В отношении этого земельного участка между ДМС администрации г. Хабаровска и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1037 под проектирование жилого дома на срок с 29.06.2007 по 30.12.2007.

По истечении установленного в договоре срока аренды предприятие продолжило использование земельного участка в отсутствие на то возражений арендодателя, поэтому суды, руководствуясь пунктом 5.4 договора, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ признали договор № 1037 возобновленным на неопределенный срок.

20.04.2011 между МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (арендатор) и ООО «Застройщик-ДВ» (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1037. К договору имеется письмо арендодателя о согласии на передачу прав и обязанностей по договору аренды № 1037. Факт того, что договор № 1037 является действующим в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса РФ, подтвержден письмом арендодателя от 14.04.2014 № 822/17-07.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суды обоснованно признали, что соответствующий договор № 1037 не нуждается в государственной регистрации.

Далее установлено, ООО «Застройщик-ДВ» получено разрешение на строительство № RU27301000-36/15 «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе г. Хабаровска». Согласно разрешению строительство объекта осуществляется в границах земельного участка площадью 8734,66 кв. м. Срок действия разрешения определен до 25.08.2017.

В силу статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Выдача разрешения на строительство обусловлена, в том числе, наличием правоустанавливающих документов на земельный участок (пп. 1 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В данном случае доказательств порочности разрешения на строительство в материалах дела не представлено. Поэтому суды правомерно признали, что непосредственно общество выступает застройщиком объекта капитального строительства «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе г. Хабаровска» в границах земельного участка площадью 8734,66 кв. м с кадастровым номером 27:23:051118:53. При этом суды учлипостановление мэра города Хабаровска от 25.07.2005 № 1186 о размещении в границах указанного земельного участка жилого дома МЖК по ул. Панфиловцев и его исполнение сторонами в виде выполнения застройщиком проектных работ по объекту строительства с получением необходимых на то положительных экспертных заключений, получением им разрешения на строительство объекта капитального строительства и других необходимых действий, направленных на права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, в границах земельного участка отведенного для этих целей.

Данный вывод не противоречит части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве.

Судом рассмотрены и обоснованно отклонены доводы регистрирующего органа об обязательности государственной регистрации прав на земельный участок, поскольку действующее законодательство не ограничивает возможности заключения договора аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации, т.е. на срок менее года (п.2 ст. 26 ЗК РФ). Регистрирующим органом ссылок на нормы права, устанавливающие возможность регистрации такого договора, не приведено.

Его же доводы о том, что отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок будет препятствовать внесению в ЕГРП записей об ипотеке земельного участка в пользу участников долевого строительства, носит предположительный характер, нормативно не обоснован, поэтому судами не принят во внимание».

08.08.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.