О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

892

Вопрос

ООО не сможет оформить право собственности на объекты кап. строительства после окончания срока действия договора аренды, который прошел аукцион. Прошу пояснить судьбу построек на данном участке.На сегодня объекты еще не сданы, но застройщик прилагает для этого все усилия! Окончания срока аренды 11.01.2014 г. Можно дать ответ в случае, если объекты будут сданы в эксплуатацию к 11.01.2014 г. и если нет?

Ответ

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Исходя из вышеизложенной статьи, в том случае, если объекты будут введены в эксплуатацию, но договор аренды не будет продлен, регистрирующий орган вправе будет отказать в государственной регистрации оконченных строительством объектов.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке, однако, в связи с тем, что действующий договор на земельный участок на регистрацию представлен не будет, отказ может быть признан обоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, арендодатель вправе будет потребовать вернуть земельный участок без находящихся на нем построек.

Однако как указано в п. 24. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Таким образом, даже в том случае, если срок договора аренды истечет, Вы вправе зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Далее на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, Вы вправе требовать продления договора аренды земельного участка до окончания срока строительства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Статья: Расчет на легализацию самовольной постройки через суд стал ненадежным

<…>

«Роман Бевзенко рассказал о ситуациях, когда собственник или арендатор земельного участка, зная о том, что получить разрешение на строительство будет трудно или долго, сразу приступает к строительству и по его завершении пытается легализовать постройку через суд (ст. 222 ГК РФ). Одно время суды удовлетворяли такие иски. Но позднее сложилась обратная практика. Еще в 2010 году ВАС РФ разъяснил, что судам необходимо устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации в административном порядке. Если застройщик даже не пытался этого сделать, то его самовольную постройку легализовать нельзя (п. 26 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.10, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 143). Даже если постройка возведена на собственном земельном участке (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.12 № 15285/11).

Была еще одна ситуация, в которой застройщики пытались обойти административные процедуры. Это тот случай, когда здание строилось на собственном или арендованном участке, разрешительная документация имелась, но по каким-либо причинам в дальнейшем оказалось невозможным зарегистрировать права на возведенный объект (например, потому что к моменту ввода здания в эксплуатацию застройщик уже не обладал правами на земельный участок). Вместо безуспешных попыток регистрации и обжалования отказа Росреестра застройщик подавал иск о признании права собственности со ссылкой на статью 218 Гражданского кодекса. Доводы таких компаний основывались на том, что они построили объект для себя на законных основаниях, поэтому приобрели право собственности (ст. 218 ГК РФ). Но постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.12 № 4464/12 положило конец и этой практике. ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности в таких случаях неприемлем и удовлетворению не подлежит*».

2.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 29.03.2013 №№ А07-10321/2012, Ф09-1542/2013

<…>

«В государственной регистрации было отказано по следующим причинам:

1. Не представлен кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 1249 кв. м, этаж 3, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, просп. Салавата Юлаева, 32;

2. Срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № 987-07, дата регистрации 26.12.2007, номер 02-04-01/220/2007-541, истек 06.06.2009;

3. Не представлен подлинник технического описания объекта незавершенного строительства от 30.03.2009 б/н, изготовленное Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан»;

4. Не представлен подлинник акта приемки объекта капитального строительства от 15.12.2008 б/н;

5. Не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».

<…>

3.Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 № 17АП-7339/2013-ГК № А60-7364/2013

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль