Передача имущества

413

Вопрос

Ст. 456 ГК РФ передаточный акт (о передачи квартиры Покупателю). Какое правовое значение передаточного акта при купле продажи жилой квартиры? Является ли передаточный акт неотъемлемой частью договора купли продажи квартиры, если на это нет ссылки в договоре и в самом акте? Если передаточный акт нет, он утрачен, испорчен и т.п. к каким последствиям могут привести такие обстоятельства (отказ в регистрационных действиях, признание сделки не действительной и пр.)? Содержание акта?

Ответ

Стороны договора купли-продажи квартиры должны составить передаточный акт к договору или внести в договор условие о передаче имущества, которое будет иметь силу передаточного акта.

Дело в том, что основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества составить такой акт обязаны (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

При уклонении продавца от подписания передаточного акта покупатель может применить меры ответственности в отношении продавца. В свою очередь продавец также может применить меры ответственности в отношении покупателя при уклонении от подписания передаточного акта.

Отсутствие же акта приема-передачи может повлечь и отказ в регистрации перехода права – см. Постановление ФАС СКО от 11.06.2014 № А32-30989/2013.

При этом, судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи – см. постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 г. № 10885/09.

Примерное содержание акта представлено в форме «Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры» - см. также «Передача объекта недвижимости: что необходимо проверить покупателю».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости

«Продавцу важно передать объект недвижимости в срок, установленный договором. В противном случае покупатель может либо отказаться от исполнения договора, либо потребовать передачи объекта в судебном порядке и привлечь продавца к ответственности за уклонение от подписания передаточного акта.

Бывают случаи, когда покупатель уклоняется от приемки недвижимости. У продавца возникают вопросы, как быть в такой ситуации: какие меры ответственности можно применить к покупателю, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность покупателя за уклонение от приема недвижимого имущества.

Наконец, в процессе приемки покупатель, как правило, очень щепетильно относится к техническому состоянию объекта, записывая каждый выявленный дефект имущества. Поэтому при передаче недвижимости лучше запастись аргументацией по вопросу тех или иных возможных недостатков недвижимости. С одной стороны, важно не позволить покупателю включить в акт те недостатки, которых на самом деле нет. С другой стороны, слишком долгое согласование перечня недостатков может оказаться невыгодным обеим сторонам, так как не позволит совершить сделку и получить оплату.

Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

1. Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

  • стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
  • индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка);
  • имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
  • отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Это условие для продавца наиболее важно. Во втором случае, если у покупателя есть претензии по качеству, он предложит включить их в акт. Продавцу важно проверить, чтобы эти претензии не были надуманными. Иначе говоря, важно не включить в акт больше недостатков, чем реально есть.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).*

Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов

«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».

Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

Может ли покупатель объекта недвижимости потребовать, чтобы продавец передал ему технический паспорт

Это зависит от того, включили ли стороны такую обязанность в договор купли-продажи.

Если такого условия в договоре нет, то во избежание споров продавцу все же имеет смысл передать покупателю все необходимые документы. Однако если этого не сделать, покупатель не может в судебном порядке потребовать от продавца передачи технического паспорта. А впоследствии не сможет предъявить какие-либо претензии, основанные на том, что был введен в заблуждение относительно характеристик объекта недвижимости по причине отсутствия технического паспорта.

В ответ на такие претензии продавцу имеет смысл сослаться на следующую позицию, которую высказывают некоторые суды: «Часть 2 статьи 456 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность продавца одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Передача вместе с имуществом относящихся к нему документов не является договорным согласованием сторонами сведений, содержащихся в таких документах, носит субсидиарный характер, осуществляется в ходе исполнения уже заключенного между сторонами договора в целях обеспечения надлежащей эксплуатации приобретенной вещи. Более того, нормативными актами или заключенным между сторонами договором обязанность продавца недвижимого имущества передать покупателю технический паспорт на объект недвижимого имущества не предусмотрена. Право нового собственника на получение технической документации, касающейся приобретенного имущества, реализуется путем обращения в орган технического учета объектов недвижимого имущества» (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30 оставлено без изменения).

Когда технической документации много, стороны могут составить дополнительный документ, например, акт приема-передачи технической документации к нежилым помещениям. Кроме того, в некоторых случаях составляется отдельный акт приема-передачи ключей (это может оказаться актуальным, если передается здание, отдельные помещения в котором имеют собственные ключи).

Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Пример формулировки акта приема-передачи недвижимого имущества об отсутствии у сторон претензий друг к другу

«Настоящим Актом приема-передачи каждая из сторон по Договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по Договору.

Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние
недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением».

Если при осмотре обнаружены дефекты, важно подробно описать характер и степень выявленных дефектов.

Примеры формулировок акта приема-передачи недвижимого имущества, фиксирующие претензии покупателя к состоянию передаваемого имущества

«При осмотре обнаружены следующие дефекты: __________________________________».

«Состояние передаваемого имущества: __________________________________________».

К фиксации недостатков при подписании акта приема-передачи необходимо подойти крайне внимательно. После подписания акта приема-передачи покупателю будет трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Поэтому формулировка в передаточном акте о том, что «покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости», позволит продавцу защитить себя на случай возникновения претензий со стороны покупателя по качеству переданного имущества.

Стороны подписали акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором указано, что покупатель не имеет претензий к состоянию объекта. Что делать продавцу, если покупатель после этого все же предъявит претензию

В таком случае нужно обратить внимание суда на то, что покупатель не представил доказательства скрытых дефектов.

Покупатель действительно может предъявить претензию, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: Суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Может ли продавец не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи

Да, может.

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО "Фирма «Одежда»" к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).*

Как ответить на претензии покупателя, связанные с характеристиками самого объекта недвижимости

На практике иногда случается так, что именно в ходе передачи объекта покупатель обнаруживает: характеристики объекта не соответствуют тем, которые ему были нужны. В такой ситуации продавцу необходимо сослаться на условия договора купли-продажи. Если в нем все характеристики указаны правильно, то покупателю уже поздно предъявлять претензии: ведь продавец передает ему именно тот объект, который покупатель согласился купить.

Пример из практики: Банк собирался приобрести помещение, пригодное для организации операционного офиса, однако в договоре было указано, что он приобретает помещение парикмахерской. Из-за этого банку не удалось доказать, что отсутствие железобетонных перекрытий является недостатком приобретенного имущества

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что операционный офис банка должен соответствовать определенным требованиям, в частности, междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

Банк заявил, что если бы он знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества. Однако суд отверг этот довод. Суд решил, что аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным. Ведь целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Кроме того, «ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

Какая ответственность у продавца наступает за уклонение от подписания передаточного акта

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона» – так в статье 309 Гражданского кодекса РФ сформулирован один из принципов гражданского оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение продавца от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Что нужно сделать продавцу, если покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи

Продавец может столкнуться с тем, что покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи. Такое может произойти, если покупатель уже подписал договор, но потом передумал покупать недвижимость (нашел более выгодный вариант) и, не имея возможности расторгнуть договор, тянет время в расчете на то, что продавец сам откажется от исполнения договора. Другая возможная причина – компетентный исполнитель покупателя, который занимается приемкой недвижимости, находится в отпуске (это может быть связано со сложной внутренней структурой холдинга, когда внутренние структуры не могут разобраться, кто должен принимать объект недвижимости).

Если покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи, это признается отказом от исполнения обязанности покупателя принять имущество.

Покупатель обязан (п. 1 и 2 ст. 484 ГК РФ):

  • принять переданный ему товар за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи;
  • совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случае отказа покупателя принять товар продавец вправе (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

  • отказаться от исполнения договора купли-продажи;
  • потребовать от покупателя принять товар.

Выбор зависит от того, насколько продавцу были интересны условия договора. Предположим, продавец может легко найти нового покупателя на аналогичных условиях. В таком случае продавец может посчитать, что лучше сразу отказаться от исполнения договора купли-продажи, чем продолжать сотрудничество с недобросовестным контрагентом и ждать, когда же он все-таки примет объект. При этом если покупатель уже внес часть оплаты, ее придется вернуть. Если же найти нового покупателя сложно (например, объект дорогостоящий или неликвидный), то продавец может потребовать от покупателя принять и оплатить товар.

В первом случае (отказ от исполнения) достаточно направить покупателю сообщение с объяснением причин, по которым организация решила отказаться от исполнения договора. Нужно сослаться на пункт 3 статьи 484 и абзац 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ. Необходимо представить доказательства того, что продавец выполнил необходимые действия для передачи недвижимости, а покупатель не принял имущество в срок, указанный в договоре.

Если продавец решил выбрать второй способ (т. е. все же потребовать от покупателя принять товар), то можно попытаться решить вопрос сначала в досудебном порядке или сразу обратиться в суд.

1. Досудебный порядок. Продавцу необходимо направить покупателю претензию с требованием принять имущество. В претензии должен быть указан конкретный срок, когда покупатель должен передать имущество.

2. Судебный порядок. Необходимо направить исковое заявление в суд с требованием обязать покупателя принять имущество в соответствии с договором, оплатить его, взыскать сумму расходов на оплату услуг представителей (если такие расходы имеются). Нужно сослаться на пункты 1 и 3 статьи 484, статью 310 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы предотвратить такое развитие событий, можно заранее закрепить в договоре ответственность покупателя за уклонение от подписания акта приема-передачи.

Пример условия договора купли-продажи о передаче недвижимого имущества и об ответственности покупателя за уклонение от подписания акта приема-передачи

«Покупатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора принять у Продавца недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон»».

28.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль