Аренда участка

16

Вопрос

По результатам проведенного аукциона администрация заключает договор аренды земельного участка с единственным подавшим заявку. Договор аренды земельного участка заключается сроком на 3 года согласно земельного законодательства, договор регистрируется в управление службы гос. регистрации и кадастра, данный земельный участок с разрешенным использованием под строительство одноквартирного жилого дома. У нас вопрос как быть Арендатору, если он исполнил свои обязательства по договору раньше 3х летнего срока установленного в договоре? Ему в любом случае придется платить за аренду земельного участка 3 года или возможно расторгнуть договор в связи с исполненными обязательствами?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от дальнейшей судьбы прав в отношении одноквартирного жилого дома (т.е. останется ли арендатор собственником дома или он произведет отчуждение дома).

Дело в том, что само по себе окончание строительства объекта не влечет оснований для прекращения договора аренды участка. Однако в данном случае, право аренды участка следует судьбе построенного жилого дома.

Иными словами, если арендатор, как застройщик дома, зарегистрирует право собственности на жилой дом, то основания для расторжения договора аренды отсутствуют (если арендатор не осуществит выкуп участка), т.к. собственник дома обязан иметь правоустанавливающие документы на участок – см. «Как оспорить штраф за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)».

Если же арендатор, зарегистрировавший право собственности на жилой дом произведет отчуждение жилого дома, то после перехода права собственности на дом, автоматически происходит и переход права аренды. Продавец (арендатор) выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10. 2009 г. № 8611/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

<…>

«Единственная обязанность продавца здания – уведомить арендодателя о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец (арендатор), причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11).

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды.

Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)*».

28.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль