Выкуп участка

16

Вопрос

Как лучше составить договор? Требуется заключить договор между физ. лицом (собственником земли) и ООО (на земле находятся строения ООО), согласно которому ООО будет перечислять собственнику земли физ. лицу регулярные ежемесячные платежи, которые по достижении общей суммы выплат равной стоимости земли, станут суммой выкупа данной земли у физ. лица. В результате полного исполнения обязательств по данному договору земля должна перейти в собственность ООО. Т.е. это как бы земля в лизинг у физ. лица. Возможно, ли это? Второй вопрос - может ли ООО с согласия данного физ. лица незадолго до окончания срока действия договора уступить права и обязанности по договору на третье физ. лицо, чтобы не платить налог на имущество (землю)?

Ответ

В данном случае возможно заключить договор аренды участка с последующим выкупом.

См. также Как арендатору зачесть расходы на ремонт при выкупе недвижимости 

Так, договор аренды с последующим выкупом является смешанным договором (с элементами аренды и купли-продажи). Для реализации права выкупа имущества, в договоре аренды должно быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст.624 ГК РФ). Если данные условия были предусмотрены в самом договоре аренды, то заключение отдельного договора купли-продажи не требуется, т.к. на практике возможно заключение соглашения к договору аренды о передачи имущества (участка) в собственность в связи с внесением всей выкупной цены и составления акта приема-передачи. Регистрация перехода права собственности происходит по аналогии с договором купли-продажи недвижимости – см. «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

При этом, по общему правилу уступка права аренды участка физ. лицу для последующего выкупа участка физ. лицом не допускается. Дело в том, что в данном случае будет нарушен принцип единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости (учитывая, что недвижимость принадлежит ООО) (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Выкуп арендованной недвижимости: новые подходы ВАС РФ;

Аренда с правом выкупа. Какой порядок перечисления выкупных платежей защитит интересы обеих сторон.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

<…>

«Переход права выкупа участка

Может оказаться, что здание покупателю интересно не само по себе, а именно вместе с участком. Но здание и участок находятся в собственности разных лиц. При этом у собственника здания было право выкупить участок под ним, однако собственник здания этим правом так и не воспользовался.

В такой ситуации право выкупа возникает у нового собственника здания (т. е. у покупателя). Порядок реализации этого права зависит от того, в частной или публичной собственности находится участок.

Если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать участок нельзя. Однако собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, может потребовать приватизации этого участка.

Все это является проявлением правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)*».

26.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль