Предварительный договор

24

Вопрос

Наше общество, являясь владельцем земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, продает их с заключением предварительного договора, в котором прописываются условия заключения основного договора. Одним из условий является окончание строительства конструктивной части жилого дома. Это является приоритетным, т.к. коттеджный поселок имеет единую архитектурную концепцию, которой каждый Покупатель обязан придерживаться и, таким образом, продавец контролирует исполнение данного условия. При этом с Продавцом сотрудничает один подрядчик - осуществляющий строительство индивидуальных жилых домов для Покупателей в данном коттеджном поселке. В настоящий момент один из покупателей отказывается от услуг нашего подрядчика. Наш вопрос заключается в следующем. Можно ли в предварительный договор, в раздел обязанностей покупателя, где указано, что основанием для заключения основного договора является окончание строительства конструктивной части дома (включающей в себя: фундамент, стены, наружную отделку дома, кровлю, остекление) включить обязанность Покупателя осуществлять строительство с привлечением конкретного Подрядчика, указанного Продавцом земельных участков? И ответственность за несоблюдение данного условия. В данном случае это требование объясняется тем, что наличие на площадке единого подрядчика дает Продавцу гарантию соблюдения архитектурного стиля и единообразия решения всех организационных проблем с Покупателями при строительстве домов.

Ответ

Если покупателями выступают физ. лица (потребители), то условия предварительного договора об обязанности покупателя заключить договор подряда с конкретным подрядчиком, могут быть признаны недействительными. Это подтверждает и судебная практика.

Дело в том, что фактически в данном случае, что между продавцом участков и подрядчиком имеет место соглашение, направленное на ограничение права выбора потребителя (покупателя) на выбор конкретного исполнителя и навязывание ему определенного подрядчика.

При этом, в силу ст.16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, включение в предварительный договор к/п участка условия, об обязательном заключении договора подряда с конкретным подрядчиком может быть признано недействительным (как и условие об ответственности) – см. например, решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.06.14 № 2-2051/2014.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить при заключении предварительного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

В чем особенности договора присоединения

«Каковы последствия заключения договора присоединения

Если стороны заключили договор присоединения, то у присоединившейся стороны может возникнуть право воспользоваться специальными способами защиты своих интересов. Оно появляется, если договор предусматривает для нее обременительные (несправедливые) условия.

Во-первых, присоединившаяся сторона вправе потребовать (п. 2 ст. 428 ГК РФ):

  • изменить договор (исключить из него обременительные условия) либо
  • расторгнуть его.

С 1 июня 2015 года таким правом можно воспользоваться независимо от того, выступала присоединившаяся сторона в роли предпринимателя или нет.

Обоснование

До 1 июня закон ограничивал право присоединившейся стороны требовать его расторжения или изменения договора, если (п. 3 ст. 428 ГК РФ):

  • присоединение произошло в связи с осуществлением предпринимательской деятельности и
  • сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Такая норма фактически не позволяла предпринимателям применять правила о договоре присоединения:

  • в предпринимательской деятельности повсеместно встречается противостояние сильной и слабой стороны;
  • при оформлении отношений стороны обычно знают, на что они идут, но слабая сторона зачастую не может не заключить договор с контрагентом-монополистом (в сфере перевозок, электроэнергетики и т. д.).

Законодатель посчитал, что исключение этой нормы из закона «...будет упреждающим образом воздействовать на "сильную" сторону, навязывающую выгодные для нее условия посредством использования конструкции договора присоединения» (п. 7.5 раздела V Концепции развития гражданского законодательства РФ).

В результате с 1 июня 2015 года указанная выше норма больше не действует. Вместо нее пункт 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ регулирует совершенно другую ситуацию – когда договор заключают стороны с неравными переговорными возможностями (подп. «б» п. 71 ст. 1ч. 1 ст. 2 Закона № 42-ФЗ).

Во-вторых, у присоединившейся стороны существенно возрастают шансы оспорить договор в связи с тем, что присоединившая сторона:

  • злоупотребила своими правами либо
  • нарушила основы правопорядка или нравственности.

Обоснование

Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусматривает: «...поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ» (абз. 3 п. 9).

Вместе с тем, такое разъяснение относится к ситуации, когда договор заключают стороны с неравными переговорными возможностями.

Однако фактически это неравенство есть и в договоре присоединения. Поэтому суды, скорее всего, будут учитывать указанное выше разъяснение в спорах по договорам присоединения.

В-третьих, особые преимущества появляются у присоединившейся стороны-потребителя. Она может:

26.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль