Долевое строительство

22

Вопрос

Согласно п.7 ст.19 ФЗ №214 "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов......." Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Вопрос: Участник долевого строительства вправе признавать сделку недействительной только в отношении своего объекта (т.е. в отношении своего договора) или вправе оспаривать чужой договор долевого участия?

Ответ

Как правило, участник долевого строительства не вправе оспаривать чужой договор долевого участия.

Дело в том, что если сделка заключена после 1 сентября 2013 года, то потребовать признать ее недействительной и потребовать применения последствий ее недействительности (независимо от того, является она ничтожной или оспоримой) могут только:

  • сторона сделки;
  • иное лицо (лишь в случаях, предусмотренных законом).

В свою очередь, сделки, нарушающие требования закона, считаются ничтожными, только если они посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (и при этом из закона не следуют иные последствия нарушения). В остальных случаях сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, считаются оспоримыми. А значит, оспорить их может только сторона сделки и лицо, которому такое требование прямо предоставлено законом

Таким образом, дольщик, не являющийся стороной сделки, фактически утратил возможность сослаться на такое основание недействительности, как несоответствие сделки требованиям закона – см. также «Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)», Постановление АС ЗСО от 21.01.2015 № А46-15235/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)

«Право на оспаривание

Если сделка заключена после 1 сентября 2013 года, то потребовать применения последствий ее недействительности (независимо от того, является она ничтожной или оспоримой) могут только:

  • сторона сделки;
  • иное лицо (лишь в случаях, предусмотренных законом).

Следовательно, истцу необходимо доказать, что он обладает соответствующим статусом. Например, если оспаривается сделка с заинтересованностью, заключенная акционерным обществом, то истец должен подтвердить, что он являлся акционером соответствующего общества и на момент совершения сделки, и на момент предъявления иска в суд (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А25-1199/2009).

Внимание! При оспаривании сделок, заключенных после 1 сентября 2013 года, истец, не являющийся стороной этой сделки, фактически утратил возможность сослаться на такое основание недействительности, как несоответствие сделки требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Это связано с двумя изменениями в Гражданском кодексе РФ:

1) сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу считаются оспоримыми, а не ничтожными;

2) закон ограничил перечень лиц, которые могут сослаться на ничтожность сделки.

По прежним правилам сделки, противоречащие закону, по умолчанию считались ничтожными. При этом истцу, который предъявил требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, достаточно было сослаться на несоответствие сделки закону и доказать свою заинтересованность в оспаривании сделки.

Теперь же сделки, нарушающие требования закона, считаются ничтожными, только если они посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (и при этом из закона не следуют иные последствия нарушения). В остальных случаях сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, считаются оспоримыми. А значит, оспорить их может только сторона сделки и лицо, которому такое требование прямо предоставлено законом.*

Более того, такой же стала теперь и процедура предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. С таким требованием может обратиться не любое заинтересованное лицо, а только сторона сделки; иные лица могут предъявить такие требования только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Для лиц, которые не являются стороной сделки и которых при этом закон не наделяет правом требовать применения последствий недействительности ничтожных сделок, остается только одна возможность – предъявить требование о признании ничтожной сделки недействительной, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности. Однако случаев, когда такая тактика может оказаться полезной, весьма немного.

Подробнее об этих изменениях в Гражданском кодексе РФ и о сравнении их с прежними правилами см.:

Заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки, может любое лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Однако доказать наличие такого интереса крайне трудно. Разработчики поправок в Гражданский кодекс РФ исходили из следующего положения концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации: «Предъявление иска о признании недействительной исполненной сделки без предъявления требования о применении последствий недействительности такой сделки, как правило, свидетельствует об отсутствии у лица, предъявившего иск, законного интереса в оспаривании сделки и может служить основанием для отказа в иске».

Совет

Можно привести пример из числа тех немногих случаев, когда такое требование допускается и будет полезно для защиты нарушенных прав. Если имущество неправомерно выбыло из владения истца и прошло через несколько сделок купли-продажи, можно одновременно предъявить:

  • иск о признании ничтожной сделки недействительной – ко всем участникам цепочки сделок купли-продажи;
  • иск об истребовании имущества – к последнему приобретателю и титульному собственнику этого имущества (при этом к участию в этом процессе в качестве третьих лиц необходимо привлечь ответчиков по первому иску).

Удовлетворение иска о признании сделки недействительной облегчит доказывание по параллельному делу об истребовании имущества.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ признал правомерность обращения с иском о признании сделки недействительной без требования о применении последствий недействительности, так как истец одновременно предъявил к иному ответчику иск об истребовании спорного имущества

ОАО «КАМАЗ» обратилось в арбитражный суд к четырем соответчикам с иском о признании недействительными сделок в отношении здания административно-бытового корпуса и гаража.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, но суд кассационной инстанции решил, что истец избрал ненадлежащий способ защиты.

Президиум ВАС РФ указал: «... по настоящему делу общество "КАМАЗ" избрало способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный статьей 12 Кодекса и не противоречащий существу преследуемого им интереса. Целью его обращения в суд могло быть подтверждение либо опровержение в суде факта действительности перехода титула к лицам, которые совершили сделки с его имуществом и привлечены в настоящем деле в качестве ответчиков. Признание в судебном порядке сделок недействительными в силустатьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает общество "КАМАЗ" от доказывания того же самого факта в других судебных процессах с участием тех же лиц.

<...>

Следовательно, общество "КАМАЗ", действуя с намерением возвратить себе объекты недвижимости, предъявило в арбитражный суд два взаимосвязанных, но при этом самостоятельных иска, не исключающих друг друга, что не противоречит практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в постановлениях его Президиумаот 4 сентября 2007 г. № 3039/07от 27 мая 2008 г. № 4267/08от 27 января 2009 г. № 10527/08, которая впоследствии была закреплена в пункте 35 постановления № 10/22» (постановление Президиума ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. № 15278/10).

Совет

Если есть необходимость оспорить сделку третьих лиц, то необязательно делать это самостоятельно. В некоторых случаях целесообразно действовать через правоохранительные органы, а именно прокуратуру. Если прокурор сочтет доводы заявителя обоснованными, то он вправе обратиться в суд от своего имени.

Поскольку лицо, желающее оспорить сделку, обратилось в прокуратуру, а не непосредственно в суд, нет риска того, что суд откажет в удовлетворении требований по причине того, что у истца нет права оспаривать сделку.

Однако прокурор сможет предъявить иск, только если сочтет, что оспариваемая сделка нарушает публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц либо интересы публичного субъекта). Прокурор не может обратиться в суд в интересах конкретного юридического лица (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Пример из практики: суд отверг доводы ответчиков об отсутствии заинтересованности прокурора в оспаривании сделки

Прокурор обратился в суд с иском о признании недействительным муниципального контракта. Суд отверг возражения ответчиков об отсутствии заинтересованности у истца в связи со следующим. Право прокурора обратиться в защиту государственных и общественных интересов в арбитражный суд с иском о признании недействительным сделок основано на положениях статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В данном случае иск подан в защиту государственных и общественных интересов в сфере экономических отношений, направлен на обеспечение эффективного использования средств бюджета, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения муниципального заказа (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 августа 2011 г. по делу № А78-6127/2010)».

25.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль