Приобретение участков

16

Вопрос

Наше общество занимается продажей земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов на территории коттеджного поселка. Поскольку строительство домов должно осуществляться в едином архитектурном стиле, Покупатели приобретают проект и строят дома по нему. Кроме того, в целях централизации на площадке выполнения строительных работ продавец сотрудничает с одним подрядчиком. До завершения строительства конструктивной части дома с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Основной договор заключается после завершения строительства конструктивной части дома. Можем ли мы в целях исключения дальнейших споров с Покупателями включать в предварительный договор их обязанность осуществлять строительно-монтажные работы при возведении домов с Подрядчиком, указанным Продавцом? И предусмотреть ответственность в виде не заключения основного договора в случае не выполнения Покупателем участка данного условия.

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от субъектного состава договора. Если покупателями выступают физ. лица (потребители), то включение таких условий в предварительный договор образует риски для продавца.

Дело в том, что фактически в данном случае, что между продавцом участков и подрядчиком имеет место соглашение, направленное на ограничение права выбора потребителя (покупателя) на выбор конкретного исполнителя и навязывание ему определенного подрядчика.

В силу ст.16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). При этом, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, включение в предварительный договор к/п участка условия, об обязательном заключении договора подряда с конкретным подрядчиком может быть признано недействительным.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить при заключении предварительного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

В чем особенности договора присоединения

«Каковы последствия заключения договора присоединения

Если стороны заключили договор присоединения, то у присоединившейся стороны может возникнуть право воспользоваться специальными способами защиты своих интересов. Оно появляется, если договор предусматривает для нее обременительные (несправедливые) условия.

Во-первых, присоединившаяся сторона вправе потребовать (п. 2 ст. 428 ГК РФ):

  • изменить договор (исключить из него обременительные условия) либо
  • расторгнуть его.

С 1 июня 2015 года таким правом можно воспользоваться независимо от того, выступала присоединившаяся сторона в роли предпринимателя или нет.

Обоснование

До 1 июня закон ограничивал право присоединившейся стороны требовать его расторжения или изменения договора, если (п. 3 ст. 428 ГК РФ):

  • присоединение произошло в связи с осуществлением предпринимательской деятельности и
  • сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Такая норма фактически не позволяла предпринимателям применять правила о договоре присоединения:

  • в предпринимательской деятельности повсеместно встречается противостояние сильной и слабой стороны;
  • при оформлении отношений стороны обычно знают, на что они идут, но слабая сторона зачастую не может не заключить договор с контрагентом-монополистом (в сфере перевозок, электроэнергетики и т. д.).

Законодатель посчитал, что исключение этой нормы из закона «...будет упреждающим образом воздействовать на "сильную" сторону, навязывающую выгодные для нее условия посредством использования конструкции договора присоединения» (п. 7.5 раздела V Концепции развития гражданского законодательства РФ).

В результате с 1 июня 2015 года указанная выше норма больше не действует. Вместо нее пункт 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ регулирует совершенно другую ситуацию – когда договор заключают стороны с неравными переговорными возможностями (подп. «б» п. 71 ст. 1ч. 1 ст. 2 Закона № 42-ФЗ).

Во-вторых, у присоединившейся стороны существенно возрастают шансы оспорить договор в связи с тем, что присоединившая сторона:

  • злоупотребила своими правами либо
  • нарушила основы правопорядка или нравственности.

Обоснование

Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусматривает: «...поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ» (абз. 3 п. 9).

Вместе с тем, такое разъяснение относится к ситуации, когда договор заключают стороны с неравными переговорными возможностями.

Однако фактически это неравенство есть и в договоре присоединения. Поэтому суды, скорее всего, будут учитывать указанное выше разъяснение в спорах по договорам присоединения.

В-третьих, особые преимущества появляются у присоединившейся стороны-потребителя. Она может:

26.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль