Права на участок

26

Вопрос

У Застройщика земельный участок находится в аренде. Арендодатель передал земельный участок под застройку многоквартирного жилого дома. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Застройщик и участники долевого строительства заключили договор долевого строительства, договор прошел государственную регистрацию. Каким образом влияет признание права собственности доли в незавершенном строительстве на собственника земельного участка?

Ответ

Судебная практика по данному вопросу различна.

Одно мнение сводится к тому, что в случае признания за дольщиками права собственности на объекты долевого строительства в незавершенном строительством объекте, в отношении земельного участка на котором осуществляется строительство, возникает общая долевая собственность (т.е. данный дольщик становится сособственником участка) – см. например, Постановление АС ПО от 25.11.2014 № А55-19659/2009.

Однако такая практика немногочисленна. Дело в том, что с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12, следует, что право собственности на земельный участок возникает у дольщиков только при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС ПО от 25.11.2014 № А55-19659/2009

«Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив в рамках рассматриваемого спора обстоятельства, свидетельствующие о признании за участниками строительства права собственности на объекты долевого строительства (определением от 16.12.2013 арбитражный суд признал за Бектяскиной Р.Н. право собственности на двухкомнатную квартиру № 36, расположенную на 11 этаже секции «В» в объекте незавершенного строительства – доме № 59 по пр. К. Маркса (дом № 4 по ул. Киевской) в Железнодорожном районе г. Самары) в силу этого на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность,* руководствуясь положениями части 2 статьи 90, пункта 5 части 2 статьи 92 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для принятия обеспечительных мер».

25.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль