Договор аренды земельного участка для строительства

116

Вопрос

ООО Заключен договор аренды земельного участка для строительства производственного корпуса. Строительство завершено, право на объект зарегистрировано и объект введен в эксплуатацию. Нами подано заявление в земельный комитет для пересчета арендной платы, т.к. строительство завершено. Земельный комитет нас обязывает расторгнуть данный договор аренды на земельный участок и заключить новый? Правомерно ли? или на основании нашего заявления и предоставленной информации, можно внести изменения в действующий зарегистрированный договор?

Ответ

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данный вывод подтвержден многочисленной судебной практикой (Постановление ФАС СКО от 22.03.2005 №№ А32-20094/2004-39/373, Ф08-6571/2004, Постановление ФАС СКО от 14.08.2006 №№ А32-26442/2004-31/544, Ф08-3723/2006, Постановление ФАС СКО от 10.11.2010 № А63-2011/2010).

На основании вышеизложенного, основания для расторжения договора аренды земельного участка в связи с изменением размера арендной платы отсутствуют, т.к. ставки арендной платы являются постоянно изменяющимися.

Таким образом, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, с внесением изменений относительно механизма изменения арендной платы. Однако необходимо учитывать, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12. Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в таком же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды (письмо № 04-3-09/597).

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации;

В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО от 10.11.2010 № А63-2011/2010

«Земельный участок передан предпринимателю в аренду на условиях договора аренды от 27.03.2006 № 54 по акту приема-передачи от 16.08.2006. Государственная регистрация договора аренды от 27.03.2006 № 54 произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 27.11.2006.

Соглашением от 01.03.2009 в договор аренды внесены изменения в наименование арендатора — индивидуальный предприниматель — глава крестьянского хозяйства Сопин В.В. В пункты 3.1 и 3.2 договора аренды также внесены изменения, а именно: размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 составил 333 123 рубля 22 копейки, арендная плата начисляется с 01.01.2009; арендатор вносит очередную плату за каждый квартал вперед до 10-го числа третьего месяца соответствующего квартала соответствующего года в полном объеме на счет органов федерального казначейства. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 10.03.2010 за № 26-26-08/010//2010-568.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При разрешении спора судебными инстанциями определено, что ставки арендной платы и методика ее расчета за спорный период времени устанавливались нормативными актами органов государственной власти Ставропольского края.

Постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее — постановление № 64-п) признано утратившим силу постановление правительства от 28.01.2004 № 6-п и иные правовые акты, вносившие в него изменения. При расчете арендной платы администрацией принято во внимание, что площадь богарной пашни, находящейся в пользовании предпринимателя, составляет 469,3 га, размер платы за земельный участок определен путем умножения базового размера арендной платы (установленного в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением № 1 Порядка определения размера арендной платы, утвержденным постановлением № 64-П, на площадь земельного участка.

Согласно материалам дела предприниматель не представил доказательств надлежащей оплаты арендной платы за 2009 год. Суды обоснованно взыскали с предпринимателя в пользу администрации основной долг по арендной плате в размере 333 123 рублей 22 копеек, а также неустойку (пеню), начисленную истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора, при взыскании которой суды применили статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив ее размер до 4416 рублей 43 копеек исходя из размера ставки рефинансирования, действующей на день вынесения решения.

Довод предпринимателя о несогласии с размером арендной платы судами проверен и расчет арендной платы обосновано признан правильным.

Ссылка заявителя жалобы о не направлении ему информации об изменении арендной платы и ее расчета является неправомерной, поскольку дополнительное соглашение от 01.03.2009 о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды относительно ее размера, порядка исчисления и сроков оплаты, подписано предпринимателем и соответственно об указанных изменениях ему было известно...*

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль