Покупка недвижимого имущества

21

Вопрос

ООО приобретает за счет своих средств недвижимость для учредителя физического лица - единственного участника. Денежные средства перечисляются с расчетного счета ООО за учредителя, и учредитель расходы не возмещает. Недвижимость должна находиться в собственности учредителя. Как оформляются документы при регистрации. Какие налоги и как их минимизировать.

Ответ

Необходимо оформить следующие документы:

- договор займа между ООО – займодавцем и учредителем – заемщиком,

- договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата по которому производится ООО, как исполнение обязательства третьим лицом).

В последующем между ООО и учредителем может быть оформлено прощение долга.

Порядок налогообложения выдачи и прощения займа учредителю смотрите в рекомендации ниже.

При разработке документов ориентируйтесь на рекомендации:

- Что нужно проверить заимодавцу при заключении договора займа

- Исполнение обязательства третьим лицом: как защитить интересы исполнителя, должника и кредитора,

- Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух».

Рекомендация: Как учесть при налогообложении выдачу займа. Организация применяет общую систему налогообложения

«Налог на прибыль

На расчет налога на прибыль деньги (имущество), выданные заемщику по договору займа и полученные обратно, не влияют*. Их не нужно включать ни в состав расходов (п. 12 ст. 270 НК РФ), ни в состав доходов (подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Об учете процентов, неполученных доходов в виде процентов см. Как учесть при налогообложении проценты по выданному займу.

Прощение долга

Ситуация: как учесть при налогообложении прощение долга по предоставленному займу. Организация применяет общую систему налогообложения

В налоговом учете, по мнению Минфина России, сумму прощенного долга списывать нельзя (письма от 31 декабря 2008 г. № 03-03-06/1/728 и от 6 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/2/60)*. Объясняется это так. Независимо от того, в какой форме предоставлен заем (в натуральной или денежной), прощение долга рассматривается как безвозмездная передача имущества. Расходы на данную операцию при расчете налога на прибыль учесть нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ). Кроме того, согласно положениям пункта 12 статьи 270 Налогового кодекса РФ расходы в виде средств, переданных по договору займа, налоговую базу не уменьшают.

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в постановлении от 15 июля 2010 г. № 2833/10 (доведено до налоговых инспекторов письмом ФНС России от 12 августа 2011 г. № СА-4-7/13193) указал, что возможность списать в расходы суммы прощенного долга у организации все-таки есть. Ведь та организация, которая заключила мировое соглашение на условиях прощения долга, не может быть поставлена в худшее положение, чем компания, которая даже не пыталась взыскать задолженность, а списала ее по истечении срока исковой давности*. Кроме того, перечень внереализационных расходов (в т. ч. убытков, приравниваемых к внереализационным расходам) не является закрытым. А понесенные организацией расходы будут соответствовать требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ, если организация сможет доказать, что прощение долга связано с коммерческим интересом (например, когда часть денег от должника все-таки поступила). Аналогичные выводы содержатся в письме ФНС России от 22 декабря 2010 г. № ШС-37-3/18261.

Если заем был выдан под проценты, то при кассовом методе на момент прощения долга нужно учесть в составе доходов проценты, начисленные за период пользования займом. Это связано с тем, что при кассовом методе налогового учета доходом является не только полученная оплата, но и погашение задолженности другим способом (в данном случае – прощением долга). Такой порядок следует из пункта 6статьи 250 и пункта 2 статьи 273 Налогового кодекса РФ.

Прощение долга не является самостоятельным основанием начислять НДС*. Дата прощения долга приравнивается для целей расчета НДС к оплате обязательства (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФписьмо ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202). Однако обязанность уплатить НДС возникает раньше прощения долга. При предоставлении займа в натуральной форме объект налогообложения возникает в момент передачи имущества по договору займа. Это следует из пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. По денежным займам НДС не начисляется вообще. Это следует из подпункта 1пункта 3 статьи 39 и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, в которых сказано, что операции, связанные с обращением российской валюты, не признаются реализацией товаров (работ, услуг). Таким образом, на дату подписания соглашения о прощении долга оснований для возникновения объекта налогообложения НДС не возникает.

Если заем выдан сотруднику (или другому гражданину), то в результате прощения долга у него возникает доход, с которого нужно удержать НДФЛ*. Такой доход у заемщика возникнет с даты списания долга с баланса организации. Это следует из положений пункта 1 статьи 210, пунктов 13 статьи 224, пункта 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ и подтверждено в письме Минфина России от 26 октября 2015 г. № 03-04-06/61255.

На сумму прощенного долга нужно начислить страховые взносы*. Это объясняется тем, что при прощении долга заем станет иной выплатой в пользу сотрудника в рамках трудовых отношений. Но такие выплаты не поименованы в закрытом перечне. А раз так, то при прощении долга по заемному обязательству можно говорить о том, что имеет место выплата в пользу сотрудника, облагаемая на основании положений части 1статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минздравсоцразвития России от 21 мая 2010 г. № 1283-19от 17 мая 2010 г. № 1212-19 и ФСС России от 17 ноября 2011 г. № 14-03-11/08-13985.

Взносы на страхование от несчастных случаев и профессиональных заболеваний на сумму прощенного долга начислять не нужно (п. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).

Главбух советует*: есть аргументы, позволяющие организации не начислять взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование на сумму долга, прощенного сотруднику. Они заключаются в следующем.

Организация выдает сотруднику заем на основании договора займа, который регулируется нормами гражданского законодательства (ст. 807 ГК РФ). При этом задолженность заемщика (сотрудника) может быть погашена путем прощения долга (ст. 415 ГК РФ). Данные взаимоотношения вытекают из гражданско-правового договора, связанного с передачей права собственности на имущество (в т. ч. на деньги) (ст. 127807 ГК РФ). А выплаты (вознаграждения) по таким договорам не облагаются страховыми взносами на основании части 3 статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ.

Кроме того, вопрос о выделении сотруднику займа не зависит от качества выполнения им трудовой функции и иных показателей. Факт наличия трудовых отношений между заимодавцем и его сотрудниками сам по себе не является основанием для признания сумм прощенного долга выплатами, относящимися к оплате труда.

Однако если организация будет придерживаться указанной позиции, то, скорее всего, свою точку зрения ей придется отстаивать в суде. Есть примеры судебных решений, подтверждающих такую позицию (см., например, определение Верховного суда РФ от 18 августа 2015 г. № 306-КГ15-8237, постановления ФАС Поволжского округа от 24 декабря 2013 г. № А65-8304/2013от 1 октября 2013 г. № А65-485/2013от 29 августа 2013 г. № А65-18176/2012от 6 августа 2013 г. № А65-30561/2012Северо-Кавказского округа от 13 марта 2013 г. № А53-4688/2012).

НДС

Операции по предоставлению денежных займов, включая проценты по ним, освобождены от НДС (подп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но поскольку сама по себе операция по передаче денег заемщику объектом обложения НДС не признается (п. 2 ст. 146подп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ), это освобождение распространяется только на сумму начисленных процентов, которая является стоимостью услуги по предоставлению займа*. Поэтому ни на суммы денежного займа, ни на начисленные по нему проценты этот налог не начисляйте. Так как данная операция освобождена от НДС, организация не обязана выставлять счета-фактуры.

По договору займа в натуральной форме имущество организации переходит в собственность заемщика. Следовательно, такая передача считается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Аналогичной позиции по данному вопросу придерживаются контролирующие ведомства (письма МНС России от 15 июня 2004 г. № 03-2-06/1/1367/22УМНС России по г. Москве от 27 августа 2004 г. № 24-14/55637). Реализация имущества облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому, если организация не освобождена от уплаты НДС, в момент передачи имущества начислите этот налог к уплате в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). НДС начислите с договорной стоимости передаваемого имущества (или с рыночной, если она отличается от договорной) (п. 1 ст. 154 НК РФ). Подробнее см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

Если заем выдан сотруднику (или другому гражданину), то при возврате займа права на налоговый вычет по НДС у организации не возникнет*. Связано это с тем, что граждане не являются плательщиками НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). Если заем предоставлен организации, являющейся плательщиком НДС, заимодавец вправе принять налог к вычету при выполнении всех необходимых условий (п. 2 ст. 171п. 1 ст. 172 НК РФ).

О начислении НДС с процентов по займу, выданному в натуральной форме, см. Как учесть при налогообложении проценты по выданному займу*.

НДФЛ и взносы

У организации, выдавшей заем, могут возникнуть обязанности налогового агента по НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ). Дело в том, что при выдаче займа сотруднику (или другому гражданину) у последнего может возникнуть материальная выгода в случаях*:

  • предоставления ему беспроцентного займа;
  • предоставления займа под проценты, если процентная ставка ниже ставки рефинансирования.

Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса РФ.

С суммы материальной выгоды, полученной заемщиком (гражданином) от экономии на процентах, нужно рассчитать НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Данный порядок действует и в отношении доходов предпринимателей. Подробнее об этом см. Должна ли организация рассчитать и перечислить НДФЛ с материальной выгоды, выдав беспроцентный заем индивидуальному предпринимателю, который применяет общий режим или упрощенку.

На сумму материальной выгоды не начисляйте*:

25.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль