Приобретение квартиры

23

Вопрос

У нас предполагается сделка по покупке квартиры, находящейся в собственности города Москвы и в хозяйственном ведении ГУП "Московское имущество." Сделка совершается без проведения торгов, так как в соответствии со ст.17.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ отчуждение имущества не попадает под действие этой нормы. Однако у нас существуют опасения. Что данная сделка вообще ничтожна, так как приватизировать (купить) жилое помещение организация не может. Такой вывод следует из судебного решения по делу № А40-35379/11-53-306. Просим предоставить информацию по судебным решениям, либо ссылку на нормативные акты позволяющие заключить такую сделку, чтобы она осталась легитимной.

Ответ

Судебная практика по данному вопросу не единообразна.

Ряд мнений сводится к тому, что приобретение юридическим лицом жилых помещений, находящихся в муниципальной (государственной) собственности не допускается – см. Решение АС МО от 20.04.2011 № А41-24553/09, Постановление ФАС УО от 23.08.2007 № Ф09-6631/07-С6, Постановление ФАС МО от 19.03.2012 № А40-35379/11.

В Постановление ФАС СЗО от 09.04.2012 № А21-3194/2011 напротив, сделан вывод, что приобретение муниципального (государственного) жилого помещения все же допускается юр.лицами, при наличии специальных оснований.

В Постановлении ФАС ВСО от 07.11.2011 № А33-1223/2011 суд признав законным отказ в приобретении жилого помещения в собственность арендатора-организации, указал только на нарушение арендатором порядка подачи заявления, но не сделал вывод, о невозможности приобретения жилого помещения.

См. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 16662/11.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС УО от 23.08.2007 № Ф09-6631/07-С6

<…>

«Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом и муниципальным образованием "Еманжелинский муниципальный район" в лице комитета 11.05.2006 был заключен договор купли продажи объекта недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, Еманжелинский район, пос.Красногорский, ул.Победы, 28-31. Общество и комитет 24.05.2006 обратились в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к обществу на указанный объект недвижимости, представив следующие документы: договор купли-продажи от 11.05.2006, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.03.2004 № 053794, экспертное заключение от 09.09.2005, квитанцию об уплате государственной пошлины. Указанная квартира в числе других десяти квартир была приобретена обществом на аукционе, организованном комитетом в соответствии с постановлением Еманжелинского районного Собрания депутатов от 26.10.2005 № 76.По результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов управлением на основании абз.3 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) в письме от 23.06.2006 № 28/599 было отказано в проведении государственной регистрации перехода права собственности к обществу на объект недвижимого имущества - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, Еманжелинский район, пос.Красногорский, ул.Победы, 28-31, в связи с тем, что правоустанавливающий документ - договор купли-продажи от 11.05.2006 - не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, поскольку жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.

Полагая, что отказ управления является неправомерным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.*

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст.13 Федерального закона о государственной регистрации прав государственная регистрация проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами" на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, в компетенцию управления входит проверка законности сделки по форме и содержанию.

В силу ст.ст.217235 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Подпунктом 3 п.2 ст.3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что действие названного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

Законом о приватизации жилищного фонда не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Поскольку предметом договора купли-продажи от 11.05.2006 является жилое помещение - двухкомнатная квартира, право муниципальной собственности на указанный объект подтверждено сведениями из ЕГРП, суды сделали правильный вывод о том, что договор купли-продажи от 11.05.2006 является сделкой, не соответствующей требованиям закона. В силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка ничтожна.

Российская Федерация в соответствии со ст.7 Конституции Российской Федерации - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Согласно ст.40 (ч.2, 3) Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Конституционно-правовой смысл ст.40 Конституции Российской Федерации раскрыт в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 16.06.2006 № 6-П*, в соответствии с которым ст.40 (ч.2 и 3) Конституции Российской Федерации обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами <...>. Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики (ст.72, п."к" ч.1 Конституции Российской Федерации). Материальную основу такой политики составляет жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п.1 ч.3 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации). Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе.

* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: "постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 15.06.2006 № 6-П".

Таким образом, распоряжение спорной квартирой путем ее реализации на торгах юридическому лицу противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно».

21.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль