У нас в собственности и в аренде на 49 лет имеются земельные участки

16

Вопрос

У нас в собственности и в аренде на 49 лет имеются земельные участки, которые мы сдаем в аренду (субаренду). Можно ли заключить данные договора аренды с формулировкой "на неопределенный срок". Есть ли необходимость такие договора регистрировать в рег.палате. Какие могут возникнуть риски (в том числе налоговые)?

Ответ

Заключение договоров аренды/субаренды на неопределенный срок допускается.

Договоры аренды/субаренды заключенные на неопределенный срок не подлежат регистрации – см. «В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок», «Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации».

В отношении субаренды – то по окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие – см. «Какие риски могут возникнуть у арендатора при заключении договора субаренды, и как их предотвратить».

При этом, при аренде имущества на неопределенный срок, риски в основном ложатся на арендатора. Дело в том, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в п.2 ст.610 ГК РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок – см. «Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды». Налоговых рисков не усматривается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Договор аренды недвижимого имущества регистрировать не нужно в следующих случаях.

1. Договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Договор аренды помещения заключен на срок с 1 января по 31 декабря 2012 года. Подлежит ли договор государственной регистрации

Да, подлежит.

В этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января «по 30 декабря» либо «до 31 декабря» того же года, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

Обоснование

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: Суд отклонил довод арендатора о незаключенности договора аренды, указав на то, что если договор был заключен на срок менее года и впоследствии был продлен на такой же срок, то это новый договор аренды, который не нужно регистрировать

Стороны заключили договор аренды на срок с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок аренды продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей, о взыскании которой арендодатель предъявил иск.

Арендатор подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска арендатор указал, что срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, в связи с чем договор необходимо было зарегистрировать. А поскольку договор зарегистрирован не был, то он является незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав следующее. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Обоснование

Тот факт, что договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит, можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и соответствующие разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Согласно правовой позиции ВАС РФ договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Регистрация, по мнению ВАС РФ, необходима только для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия. Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия, а потому признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Согласно практике федеральных арбитражных судов округов договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010,ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).*

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения, а именно: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование этой позиции суд указал, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако, как было показано выше, данная позиция ошибочна и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, минимален».

15.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.