Какие условия необходимо предусмотреть в договоре аренды оборудования с выкупом

136

Вопрос

Какие условия необходимо предусмотреть в договоре аренды оборудования с выкупом (с правом выкупа)? Как правильно называется договор - договор аренды оборудования с выкупом или договор аренды оборудования с правом выкупа? Обязательно ли указывать выкупную цену оборудования или можно сделать так, если арендатор за время аренды в течение 3-х лет вовремя платит все арендные платежи за это оборудование, то право собственности на это оборудование по окончании срока аренды переходит ему, т.е. если заплатил все арендные платежи в течение 3-х лет, то больше ничего не платит, выкупную цену платить не нужно, так можно делать? Пока аренда оборудование должно находиться на чьем балансе Арендатора или Арендодателя по бухгалтерским документам это как проводить? Арендатор имеет право отказаться от данного договора, в каких случаях, или если заключается договор аренды с выкупом оборудования он обязан будет купить это оборудование по окончании аренды? После окончания аренды какие документы еще нужно оформить, чтобы это оборудование перешло в собственность Арендатору? Есть ли в системе примерная форма договора аренды оборудования с правом выкупа?

Ответ

Договор аренды с последующим выкупом (или правом выкупа) является смешанным договором, т.к. содержит в себе элементы договора аренды и купли-продажи.

Для этого, стороны должны предусмотреть в договоре все существенные условия для данных договоров – см. «Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора».

Вопрос отказа от приобретения имущества зависит от того, какие условия стороны согласовали в договоре. Так, для реализации права выкупа имущества, в договоре аренды должно быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст.624 ГК РФ). Если данные условия были предусмотрены в самом договоре аренды, то заключение отдельного договора купли-продажи не требуется, т.к. на практике возможно заключение соглашения к договору аренды о передачи имущества в собственность в связи с внесением всей выкупной цены и составления акта приема-передачи. При этом, арендатор не вправе (если иных положений не содержит сам договор) в одностороннем порядке изменять условия договора.

В общем случае имущество, сданное в аренду, учитывается на балансе арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Как заключить договор аренды

<…>

«Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды. Это возможно также и до истечения срока при условии внесения арендатором всей предусмотренной в договоре выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением. При этом арендатор и арендодатель вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.

Такой порядок предусмотрен статьей 624 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Такой договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о каждом из содержащихся договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды с правом выкупа признается не заключенным в части условия о выкупе, если в этом договоре не содержатся условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Существенными для договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ). В то же время договор аренды с правом выкупа не следует квалифицировать как договор купли-продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

В части договора, регламентирующей пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. По пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). То есть уплачиваемая в процессе пользования арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом несмотря на то, что может засчитываться в выкупную цену арендуемого имущества.

В части договоров, предусматривающей переход права собственности на имущество к арендатору, действуют правила, применяемые к договорам купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФп. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66)».

2.Как арендодателю отразить в бухучете передачу имущества по договору аренды

«Передача имущества по договору аренды происходит два раза:

  • первый – когда арендодатель передает имущество в пользование арендатору;
  • второй – при возврате имущества арендатором арендодателю, то есть после прекращения действия договора аренды.

Передать в аренду можно только непотребляемые вещи. То есть основные средства, а также материалы, которые в процессе производства не теряют своих первоначальных свойств, например, малоценные объекты. Сырье, а также материалы, которые при использовании теряют свои свойства, передать в аренду нельзя. Это следует из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Операцию по передаче имущества нужно оформить документом, свидетельствующим о передаче (например, актом приема-передачи). В отношении недвижимого имущества такое требование прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В отношении прочих объектов (движимого имущества) – следует из положений части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, где сказано, что все хозяйственные операции должны быть оформлены первичными документами.

Единой типовой формы документа, свидетельствующего о передаче имущества, не установлено. При сдаче в наем основных средств акт можно составить в произвольной форме с указанием всех необходимых реквизитов, предусмотренных частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, можно воспользоваться унифицированными бланками актов приема-передачи по формам № ОС-1№ ОС-1а и № ОС-1б, утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Учет арендованного имущества

Если договор аренды не предусматривает выкуп имущества арендатором, то в течение срока действия договора право собственности на него продолжает оставаться у арендодателя (ст. 606 и 608 ГК РФ). Поэтому в общем случае имущество, сданное в аренду, учитывается на балансе арендодателя (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Исключением из этого правила являются:

  • аренда предприятия в целом как имущественного комплекса;
  • финансовая аренда (лизинг).

В первом случае предприятие в целом как имущественный комплекс учитывается на балансе арендатора.

При заключении договора финансовой аренды лизинговое имущество может учитываться как на балансе арендодателя (лизингодателя), так и на балансе арендатора (лизингополучателя) в зависимости от условий договора.

Такие выводы позволяет сделать пункт 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Бухучет

В бухучете имущество, которое сдается в аренду, учитывайте обособленно (в разрезе аналитического учета) от собственного имущества.

Имущество, которое приобретено или создано специально для передачи его в аренду, учитывайте в составе основных средств на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 5 ПБУ 6/01).

В аренду может быть передано имущество, учтенное не только на счете 01, но и на счете 10.

Для удобства контроля за движением объектов к счетам учета имущества (01, 03 и 10) организация вправе открыть соответствующие субсчета, например:

  • субсчет «Собственное имущество»;
  • субсчет «Имущество, переданное в аренду».

Такой вывод позволяет сделать Инструкция к плану счетов (счета 0103 и 10).*

Ситуация: нужно ли арендодателю в бухучете переводить имущество со счета 01 на счет 03. Оборудование было приобретено для использования в основной деятельности, но впоследствии передано в аренду

Нет, не нужно.

На счете 03 отражается имущество, которое изначально приобреталось для предоставления в аренду. Поэтому купленное и впоследствии переданное в аренду оборудование по-прежнему следует отражать на счете 01. Для этого к счету 01 можно завести отдельный субсчет. Такой вывод позволяет сделать Инструкция к плану счетов (счета 01 и 03).

Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие ведомства (письма ФНС России от 19 мая 2005 г. № ГВ-6-21/418 и Минфина России от 30 декабря 2004 г. № 03-06-01-02/26).

Кроме того, с 1 января 2006 года для целей расчета налога на имущество неважно, на каком счете учтено оборудование – 01 или 03. В состав основных средств включаются также и те активы, которые предназначены для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 4 ПБУ 6/01). Следовательно, при расчете налога на имущество нужно учитывать в том числе и доходные вложения в материальные ценности (ст. 374 и 375 НК РФ). При этом такой порядок действует в отношении имущества, принятого на учет в качестве объекта основных средств до 1 января 2013 года. Движимое имущество, принятое на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом налогообложения налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Поэтому, если доходные вложения в материальные ценности организация приняла к учету в 2013 году, исчислять налог на имущество с их стоимости не нужно.

Ситуация: можно ли в бухучете учитывать автомобили на счете 01 «Основные средства», если сдача автомобилей в аренду является основным видом деятельности организации

Нет, нельзя.

Активы, предназначенные для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, относятся к основным средствам (п. 4 ПБУ 6/01). А основные средства, предназначенные исключительно для передачи во временное владение и (или) пользование с целью получения дохода, отражаются в бухучете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности (п. 5 ПБУ 6/01). Для учета таких объектов предусмотрен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». В бухгалтерском балансе их стоимость также отражается отдельно от остальных основных средств – по строке 1160.

При этом ни в ПБУ 6/01, ни в Инструкции к плану счетов не предусмотрено, что объекты принимаются к учету в качестве доходных вложений в зависимости от того, является ли их передача во временное владение и (или) пользование третьим лицам основным видом деятельности организации. Важен сам факт осуществления операций по передаче объектов основных средств в аренду, лизинг или прокат, а также то, что организация не использует эти объекты для собственного производства или для управленческих нужд.

Ситуация: нужно ли в бухучете отражать часть здания на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если организация приобрела здание и намерена часть помещений сдавать в аренду

Нет, не нужно.

В бухучете не допускается отражать стоимость единого объекта основных средств на разных счетах. В составе доходных вложений в материальные ценности учитываются только те объекты, которые полностью предназначены для передачи во временное владение или пользование третьим лицам. Такой вывод следует из абзаца 3 пункта 5 ПБУ 6/01.

Поэтому, если организация использует часть помещений в здании для себя, а часть сдает в аренду, то всю стоимость здания нужно учесть на счете 01 в составе основных средств. В составе доходных вложений на счете 03 отражаются лишь те объекты, которые изначально и полностью предназначены для передачи во временное владение или пользование третьим лицам (абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01Инструкция к плану счетов).

Операции по передаче имущества в аренду оформите следующим образом.

При передаче основных средств:

Дебет 01 (03) субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 01 (03) «Собственное имущество»

– передано в аренду имущество организации.

При передаче в аренду объектов, учтенных на счете 10, необходимо списать их стоимость в общем порядке – на материальные расходы. Для контроля такого имущества учитывайте его за балансом. Например, открыв забалансовый счет 013 «Малоценное имущество, переданное в аренду»:

Дебет 20 Кредит 10 (16)

– списаны материалы при передаче в аренду;

Дебет 013 «Малоценное имущество, переданное в аренду»

– отражена на забалансовом счете стоимость переданного в аренду малоценного имущества.

Если в аренду сдаются основные средства, то по общему правилу арендодатель должен начислять по ним амортизацию (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Исключением из этого правила является передача:

  • предприятия как имущественного комплекса (амортизацию начисляет арендатор);
  • имущества по договору финансовой аренды (лизинга) (имущество амортизирует одна из сторон (лизингодатель или лизингополучатель) в зависимости от условий договора).

Об этом говорится в пункте 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Если представление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то суммы начисленной амортизации относите на расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99):

Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по имуществу, переданному в аренду»
– отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы амортизации учтите в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). Данную операцию оформите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация по имуществу, переданному в аренду»

– отражена сумма начисленной амортизации по переданному в аренду основному средству.

Суммы начисленной амортизации по объектам, учитываемым в составе доходных вложений (на счете 03), отражайте на счете 02 обособленно (счет 02 Инструкции к плану счетов). Для этого организация вправе открыть дополнительный субсчет к счету 02, например, «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»:

Дебет 20, 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»

– отражена сумма начисленной амортизации по основному средству, переданному в аренду.

12.76033 (6,8,9)

Ситуация: как определить для целей бухучета, является ли представление имущества в аренду отдельным видом деятельности организации или это разовая операция

В бухучете организация вправе самостоятельно признать поступления, в том числе от сдачи имущества в аренду, доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями. Исходить в этом вопросе нужно из характера деятельности организации, вида доходов и условий их получения (например, являются ли поступающие арендные платежи постоянным или периодическим доходом организации). Об этом сказано в пункте 4 ПБУ 9/99. Свой выбор организация может закрепить в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Ситуация: нужно ли арендодателю в бухучете начислять амортизацию по помещениям, которые временно пустуют. Организация оказывает услуги по сдаче в аренду помещений

Да, нужно.

Амортизация начисляется по объекту основных средств в целом (п. 6 ПБУ 6/01). Недопустимо делить единый объект основных средств на части и по одной из них начислять амортизацию, а по другой – нет. Если организация ввела объект в эксплуатацию и использует его в производственной или коммерческой деятельности (пусть даже частично), то амортизационные отчисления рассчитываются исходя из всей первоначальной стоимости объекта основных средств.

Пример отражения в бухучете арендодателя предоставления имущества в аренду и начисления по нему амортизации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду автомобиль стоимостью 400 000 руб. (в т. ч. НДС – 61 017 руб.). В этом же месяце основное средство было принято к учету и передано арендатору.

Начиная с февраля бухгалтер «Альфы» начисляет по автомобилю амортизацию. Срок полезного использования автомобиля – 60 месяцев. Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 5650 руб.

Для учета операции по передаче имущества в аренду бухгалтер использует субсчета, открытые:

  • к счету 03 – «Собственное имущество» и «Имущество, сданное в аренду»;
  • к счету 02 – «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду».

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60

– 338 983 руб. (400 000 руб. – 61 017 руб.) – отражены затраты на приобретение автомобиля;

Дебет 19 Кредит 60

– 61 017 руб. – учтен НДС по приобретенному автомобилю;

Дебет 60 Кредит 51

– 400 000 руб. – оплачена стоимость автомобиля;

Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08

– 338 983 руб. – принят к учету автомобиль, предназначенный для сдачи в аренду;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 61 017 руб. – принят к вычету НДС по автомобилю;

Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»

– 338 983 руб. – передан в аренду автомобиль.

В феврале:

Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»

– 5650 руб. – отражена сумма начисленной амортизации по автомобилю, сданному в аренду.

Все остальные расходы, которые по договору или закону должен оплатить арендодатель (например, транспортировка), отражайте в аналогичном порядке. В бухучете делайте проводку:

Дебет 20, 91-2 Кредит 76 (60, 70, 69...)

– отражены расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду.

Это следует из пунктов 57 и 11 ПБУ 10/99.

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае по окончании срока действия договора (или до окончания срока, но после выплаты выкупной стоимости) собственником полученных объектов становится арендатор. В бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его выбытие (реализация). Такой вывод следует из пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ.

Подробнее об этом см., например, Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

Обеспечительный платеж

Если договор аренды содержит условие об обеспечительном платеже, то его получение не является доходом организации. Дело в том, что такой платеж по сути является залогом. Его обязан перечислить арендодатель наряду с ежемесячными платежами. В бухучете обеспечительный платеж отразите проводками:

Дебет 51 Кредит 76

– получен обеспечительный платеж.

Одновременно сумму обеспечительного платежа отразите за балансом. Для этого используйте счет 008«Обеспечения обязательств и платежей полученные».

При получении денег сделайте запись:

Дебет 008

– отражена сумма обеспечительного платежа.

При исполнении обязательства и, соответственно, при прекращении обеспечения сделайте запись:

Кредит 008

– списана сумма обеспечительного платежа.

Это следует из абзаца 7 пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов».

15.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль