Буквальное понимание условий договора (ст. 431 ГК РФ)

166

Вопрос

 В договоре аренды существует раздел 2 "Действие договора", согласно которого 2.1. Настоящий договор заключается на 11 (одиннадцать) месяцев. Начало срока аренды определяется с даты подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Помещения. 2.2. Арендатор, не имеющий намерение продлить Договор аренды на новый срок, обязан письменно уведомить Арендодателя об этом не менее чем за 2 (два) месяца до окончания срока его действия. В случае, если за 2 (два) месяца до даты окончания Договора ни одна из Сторон не направила другой Стороне письменное заявление о намерении прекратить действие Договора, срок действия Договора автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях. По нашему мнению, договор пролонгируется автоматически по истечении 11 месяцев, при этом пролонгация осуществляется фактически неограниченное количество раз. Однако, существует мнение в соответствии с Постановлением ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12, согласно которого если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Правомерна первая или вторая позиции????

Ответ

 По данному вопросу у судов не сложилась единая практика.

Суды разных инстанций, применяя положения ст. 431 ГК РФ, по разному толкуют правило договора аренды, согласно которому «в случае, если ни одна из сторон после истечения срока (или до истечения), действия договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок».

Так, Арбитражный суд УО в постановлении 31.03.2015 №№ Ф09-985/2015, А71-3644/2014 пришел к выводу о том, что из буквального прочтения указанных пунктов следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на 11 месяцев, то есть до 09.02.2014, при этом применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Аналогичной позиции придерживается и ФАС УО в приведенном Вами постановлении от 03.02.2011 № А60-16043/2010.

Другие суды придерживаются противоположной позиции (постановлении 11 ААС от 16.07.2013 №№ 11АП-10096/2013, А72-10849/2012; постановление 14 ААС ОТ 03.08.2015 №№ 14АП-2265/2015, А05-15088/2014 (позиция подтверждена кассационной инстанцией, которая оставила жалобу без удовлетворения: постановление Арбитражного суда СЗО от 30.11.2015 №№ Ф07-1635/2015, А05-15088/2014)).

Учитывая сказанное, необходимо более детально прописать волю сторон в отношении спорных пунктов договора, составив дополнительное соглашение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УО ОТ 31.03.2015 №№ Ф09-985/2015, А71-3644/2014.

«Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В п. 2.1. договора аренды от 19.03.2012 стороны предусмотрели, что договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 09.03.2013.

По окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока аренды арендатор не заявит о своем отказе от продления договора. Не менее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды, указанного в п. 2.1 договора, арендатор письменно извещает арендодателя об освобождении помещений, при этом арендодатель в течение 10 дней обязан дать свой ответ на данное извещение (п. 2.2 договора).

Таким образом, из буквального прочтения указанных пунктов следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на 11 месяцев, то есть до 09.02.2014, при этом применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Следовательно, поскольку общество «Бэст Прайс» письмом от 21.01.2014 № БП-7 уведомило общество «Кентавр» о том, что оно не намерено продлевать договор аренды на новый срок, то договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то есть 09.02.2014.

В связи с чем, вывод судов о прекращении действия договора аренды с 28.02.2014 является не верным, но он не привел к принятию неправильного решения».*

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 03.02.2011 № А60-16043/2010.

Участники гражданских правоотношений согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора на условиях, не противоречащих закону.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального прочтения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999 № А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 2004 года. Применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (пять лет) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), порядок прекращения такого договора определен указанной нормой.*

Судом не исследованы с соблюдением названных правил условия договора, касающиеся его срока действия (п. 6.1, 6.1.1 договора). Между тем в зависимости от того, является ли договор заключенным на неопределенный срок или является срочным, наступают различные правовые последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, рассматриваемый в рамках настоящего дела договор аренды подписан сторонами 11.03.1999, зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 09.06.2001.

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2013 №№ 11АП-10096/2013, А72-10849/2012.

«Срок действия договора установлен сторонами с 02.05.2009 года до 31.03.2010 года (п. 1.10).

При этом стороны согласовали, что если за 45 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенной и иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 10 месячный срок и так далее (п. 11.2).

Поскольку договор аренды изначально был заключен на срок менее 1 года, он не подлежал государственной регистрации. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу статей 606607609608650610431651622,655 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку из буквального толкования п. 11.2 договора следует, что при отсутствии письменных возражений сторон на продление действия договора, заявленных не позднее чем за 45 дней до истечения срока его действия, данный договор продолжит действовать на тех же условиях, включая и такое существенное условие договора как его срок, т.е. на срок менее года.

С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 10 Информационного письма от 16.02.2001 года N 59, в рассматриваемом случае спорный договор аренды по истечении срока его действия (31.03.2010 года) продлевался (пролонгировался) сторонами с 01.04.2010 года по 31.01.2011 года (10 месяцев), с 01.02.2011 года по 30.11.2011 года (10 месяцев), с 01.12.2011 года по 30.09.2012 года (10 месяцев).

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что новые договоры аренды государственной регистрации не подлежали».*

4. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2015 №№ 14АП-2265/2015, А05-15088/2014.

«Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Исходя из условий договора и положений статьей 191 и 192 ГК РФ, срок договора аренды от 27.04.2012 начал течь 28.04.2012 и заканчивался 27.03.2013.

При этом условиями договора аренды предусмотрена возможность автоматической пролонгации договора на такой же период на тех же условиях, в случае отсутствия в определенный срок уведомления от одной из сторон о своем нежелании продолжать договорные отношения.

На момент окончания срока действия договора (27.03.2013) спорное помещение находилось у ответчика в аренде и при отсутствии возражений арендодателя срок действия договора в силу пункта 2.4 продлен на 11 месяцев, то есть до 27.02.2014.

Также на момент окончания срока действия договора – 27.02.2014 спорное помещение находилось у ответчика в аренде и при отсутствии возражений арендодателя срок действия договора в силу пункта 2.4 продлевается на 11 месяцев, то есть до 27.01.2015.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае не подлежит применению предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о действии договоров на неопределенный срок, поскольку сторонами был предусмотрен иной порядок его пролонгации, а именно пролонгация договора на тех же условиях на тот же срок (11 месяцев).

Соответственно, Банк не имел право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды не прекратил своего действия 17.09.2014, как считает Банк в связи с направлением в адрес предпринимателей уведомления о расторжении договора на основании части 2 статьи 610 ГК РФ.

Не могут быть приняты во внимание доводы Банка о том, что пункт 2.4. договора аренды не предусматривает многократного срочного продления договора, в связи с чем с 28.02.2014 договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ и может быть расторгнут на основании статьи 610 ГК РФ.

Из буквального прочтения пункта 2.4 договора аренды не следует, что сторонами предусмотрена только однократная пролонгация договора после его заключения 27.04.2012.*

Пунктом 2.4 договора установлено, что в случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.

В данном случае, как указано выше, срок договора аренды от 27.04.2012 начал течь 28.04.2012 и прекратился 27.03.2013. На момент окончания срока действия договора (27.03.2013) спорное помещение находилось у ответчика в аренде, который не заявил о его расторжении. Соответственно договор возобновлен на новый срок – 11 месяцев с 27.02.2013 по 27.02.2014».

5. ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЗО ОТ 30.11.2015 №№ Ф07-1635/2015, А05-15088/2014.

«Суд первой инстанции признал исковые требования необоснованными по праву и в иске отказал. Суд пришел к выводу, что пунктом 2.4 договора предусмотрена лишь его однократная пролонгация, в связи с чем Банк правомерно отказался от договора как заключенного на неопределенный срок и с 16.09.2014 у него прекратилось обязательство по внесению арендных платежей.

Апелляционный суд с таким выводом суда первой инстанции не согласился. Суд установил, что на момент окончания срока действия договора (27.02.2014) помещение находилось у Банка в аренде, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя срок действия договора на основании пункта 2.4 продлился на 11 месяцев (до 27.01.2015), в связи с чем Банк не имел права на расторжение договора в одностороннем порядке на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления».*

09.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.