Возможно ли зарегистрировать собственность на Здание

43

Вопрос

Возможно ли зарегистрировать собственность на Здание если оно расположено на 2-х разных зем. участках; Один из которых находится в собственности; второй в аренде на 49 лет? Какими нормами это регулируется?

Ответ

Правоприменительная практика по вопросу возможности строительства объекта на двух смежных участках и регистрации на него прав не единообразна. Однако, как правило, органы Росреестра отказывают в регистрации права собственности на вновь построенные здания, если они расположены на нескольких участках.

Дело в том, что в Письме Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 сделан вывод о недопустимости строительства объекта недвижимости на нескольких земельных участках, за исключением линейных объектов. Вывод основан на недопущении пересечения границ здания и границ земельных участков, т.к. нарушаются градостроительные регламенты, в т.ч. минимальные отступы от границ участков (ч.1 ст.38 ГрК РФ).

Однако следует отметить, что в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. № 42) в п.п. 7 п. 73 раздела V Порядка, отражена возможность расположения здания на нескольких земельных участках.

Этому придерживаются и ряд судебных инстанций. К примеру, в Постановлении 3 ААС от 23.10.2012 № А33-4596/2012, Постановлении ФАС ВСО от 26.02.2013 № А33-4596/2012, судебные инстанции подтвердили допустимость строительства объекта недвижимости на нескольких смежных земельных участках (и как следствие регистрации прав на него), указав, что ГрК РФ не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, в Постановление АС ЦО от 18.12.2014 № А35-274/2014 изложен иной вывод. Суд, приняв во внимание, что земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим (один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другими он пользуется на праве аренды), сделал вывод, что строительство одного объекта недвижимости (и регистрация прав на него) на нескольких земельных участках не допускается. Для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление АС ЦО от 18.12.2014 № А35-274/2014

«Делая вывод о возможности размещения одного объекта на нескольких участках, суд исходил из того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ следует что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другими он пользуется на праве аренды.*

На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок*».

10.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.