Возможно ли зарегистрировать собственность на Здание

56

Вопрос

Возможно ли зарегистрировать собственность на Здание если оно расположено на 2-х разных зем. участках; Один из которых находится в собственности; второй в аренде на 49 лет? Какими нормами это регулируется?

Ответ

Правоприменительная практика по вопросу возможности строительства объекта на двух смежных участках и регистрации на него прав не единообразна. Однако, как правило, органы Росреестра отказывают в регистрации права собственности на вновь построенные здания, если они расположены на нескольких участках.

Дело в том, что в Письме Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 сделан вывод о недопустимости строительства объекта недвижимости на нескольких земельных участках, за исключением линейных объектов. Вывод основан на недопущении пересечения границ здания и границ земельных участков, т.к. нарушаются градостроительные регламенты, в т.ч. минимальные отступы от границ участков (ч.1 ст.38 ГрК РФ).

Однако следует отметить, что в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. № 42) в п.п. 7 п. 73 раздела V Порядка, отражена возможность расположения здания на нескольких земельных участках.

Этому придерживаются и ряд судебных инстанций. К примеру, в Постановлении 3 ААС от 23.10.2012 № А33-4596/2012, Постановлении ФАС ВСО от 26.02.2013 № А33-4596/2012, судебные инстанции подтвердили допустимость строительства объекта недвижимости на нескольких смежных земельных участках (и как следствие регистрации прав на него), указав, что ГрК РФ не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, в Постановление АС ЦО от 18.12.2014 № А35-274/2014 изложен иной вывод. Суд, приняв во внимание, что земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим (один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другими он пользуется на праве аренды), сделал вывод, что строительство одного объекта недвижимости (и регистрация прав на него) на нескольких земельных участках не допускается. Для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление АС ЦО от 18.12.2014 № А35-274/2014

«Делая вывод о возможности размещения одного объекта на нескольких участках, суд исходил из того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ следует что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другими он пользуется на праве аренды.*

На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок*».

10.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль