Ввод в эксплуатацию комплекс домов

284

Вопрос

Застройщик на аукционе выиграл право на заключение договоров аренды 2-х земельных участков под ИЖС, сроком на 5 лет. К договорам аренды были оформлены и зарегистрированы доп.соглашения об изменении назначения земельных участков: под ИЖС и малоэтажное строительство. Получено 3 разрешения на строительство ИЖС, сблокированных домов и инженерных сетей. Скоро 5 лет заканчиваются, застройщик построил все дома (ИЖС и сблокированные дома (таунхаусы) и инженерные сети. Провести процедуру межевания застройщик не успевает. Возможно ввести в эксплуатацию весь комплекс домов (33 дома ИЖС и таунхаусы) на 2х не межеванных земельных участка? Нужна для этого экспертиза проекта или нет? Администрация для ввода просит пройти экспертизу всей застройки или переоформить разрешение на строительство и ГПЗУ на каждый дом. Если возможно ввести в эксплуатацию жилые дома на 2х земельных участках, то возможно в дальнейшем произвести процедуру государственной регистрации права собственности жилых домов? Если нет, то возможно решить этот вопрос в суде? Возможно продлить в данной случае договор аренды земельного участка для ввода? Если нет, то что будет с уже построенными домами?

Ответ

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из данной нормы, разрешение на ввод в эксплуатацию должно быть получено на каждый дом. Но в том, случае, если в разрешении на строительство указаны иные объекты капитального строительства, например «группа домов» или «комплекс домов», представляется, что возможно ввести в эксплуатацию сразу весь комплекс домов.

При этом согласно п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Как видно из данной статьи межевого плана для получения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Представляется, что возможно представление документов на предоставленные в аренду земельные участки без межевания.

Градостроительный план земельного участка подлежит представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а также для ввода объекта в эксплуатацию — пункт 2 части 7, часть 1 статьи 51, пункт 2 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Из части 17 статьи 46 Градостроительного кодекса следует, что орган местного самоуправления по заявлению физического или юридического лица в тридцатидневный срок обязан подготовить градостроительный план земельного участка, утвердить его и выдать заявителю без взимания платы и без проведения процедуры публичных слушаний (поскольку публичные слушания уже проведены при подготовке правил землепользования и застройки, проекта планировки и межевания территории).

Случаи, когда осуществление государственного строительного надзора является обязательным, установлены статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе надзор является обязательным и при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ установлено, что застройщик или технический заказчик обязан провести государственную или негосударственную экспертизу проектной документации объекта капитального строительства.

В то же время при возведении определенных видов объектов капитального строительства застройщики освобождены от обязанности направлять проектную документацию на экспертизу.

В перечень объектов капитального строительства, при строительстве которых не требуется проведения экспертизы проектной документации, входят многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исходя из вышеизложенного, если входящие в комплекс домов объекты соответствуют вышеуказанным требованиям, экспертизы проектной документации не требуется. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

При введении в эксплуатацию жилого комплекса на 2х земельных участках, препятствий для государственной регистрации права собственности на жилые дома, входящие в комплекс не видится.

Следует отметить, что для регистрации права собственности до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта -Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Статья 17.1. ФЗ от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», содержит императивное требование, согласно которого, заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В связи с этим договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок, а также соглашение о продлении срока действия такого договора без проведения торгов , является ничтожным (статья 168ГК РФ).

Федеральный закон от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» дополнен ст.17.1, предусматривающей обязательное проведение торгов для заключения договора аренды, Федеральным законом от 30.06.2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступившим в законную силу 02.07.2008 года.

Таким образом, закон, требующий обязательное проведение торгов для заключения договора аренды стал действовать с 02.07.2008 года.

Из этого следует вывод, что договор аренды земельного участка, заключенный позднее 02.07.2008 года не может быть продлен без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Исходя из вышеизложенной нормы, при прекращении договора аренды земельного участка, зарегистрировать право собственности на дома будет нельзя.

При этом пока договор аренды не прекратил свое действие, застройщик вправе зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства на основании п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а затем требовать продления договора аренды земельного участка на основании Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 № А55-16774/2007, где сказано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Для выработки окончательной правовой позиции по данному вопросу необходимо более детальное ознакомление с обстоятельствами дела и документами, что не представляется возможным в режиме работы «Горячей линии».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО от 17.01.2013 №№ А19-10236/2012, Ф02-5151/2012

«В кассационной жалобе администрация г. Иркутска просит проверить законность судебных актов по основаниям неправильного применения статей 49, 54, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Как считает заявитель кассационной жалобы, количество этажей объекта капитального строительства превышает три этажа, в связи с чем проектная документация объекта подлежала экспертизе; заключение органа государственного строительного надзора представлено не было, в связи с чем администрация на основании пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обоснованно отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В дополнении к кассационной жалобе администрация также просит учесть, что объект капитального строительства не соответствует требованиям разрешения на строительство от 31.03.2010, в связи с чем отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также является законным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «НОРД-ВЕСТ» указывает на то, что приводимые в ней доводы являются несостоятельными.

Определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 ноября 2012 года рассмотрение кассационной жалобы администрации г. Иркутска дела было отложено на 10 января 2013 года.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебных заседаниях представитель администрации г. Иркутска Борисов А.А., а также Васильева М.И. (доверенность от 13.03.2012 № 059-72-209/12), участвовавшая в судебном заседании 22.11.2012, поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «НОРД-ВЕСТ» заявил о несостоятельности доводов кассационной жалобы.

Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.03.2012 ООО «НОРД-ВЕСТ» как застройщик группы малоэтажных домов обратилось в отдел выдачи разрешительной документации* департамента реализации градостроительной политики Комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска с заявлением № 4-8-51-60/12 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Группа малоэтажных жилых домов (квартал „Набережный“) Торгово-бытовой комплекс. Блок-секции № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Верхняя Набережная, 145, блок-секции № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22».

Обществом были возведены трёхэтажные многоквартирные дома, состоящие из трёх этажей и подвала.

Письмом от 19.03.2012 № 410-74-121/12 за подписью заместителя начальника отдела выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики Комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов.

Признавая по заявлению общества незаконным отказ от 19.03.2012, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.

Основанием к отказу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства администрация г. Иркутска указала непредставление обществом заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. При этом администрация сослалась на пункт В.1.6 Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объёма, являющихся приложением к Своду правил «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003.СП 54.13330.2011», утверждённому приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 24.12.2010 № 778, предусматривающему при определении количества этажей учитывать все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Случаи, когда осуществление государственного строительного надзора является обязательным, установлены статьёй 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе надзор является обязательным и при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации либо является типовой проектной документацией или её модификацией.

Как следует из подпункта 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, экспертиза производится в отношении проектной документации на многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырёх, в каждой из которых находится несколько квартир и помещений общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования*.

Поскольку судом на основании технических паспортов на возведение объекта капитального строительства установлено, что здания имеют три надземных этажа, то в силу требований статей 49, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации суды не признали, что проектная документация на данные здания подлежала обязательной государственной экспертизе*.

При этом суды для постановки вывода о количестве этажей построенных зданий исходили из того, что в соответствии с приложением № 1 к инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

Согласно СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, а также цокольный этаж, если вверх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

В приложении № 1 к СНиП 2.08.02-89* приведены определения надземного и подвального этажей.

Этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.02-89*).

Этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.02-89*).

При таких условиях суды правомерно признали, что подвалы рассматриваемых объектов капитального строительства не являются надземными этажами и не включаются в общее количество этажей ( три надземных этажа).

Заявитель кассационной жалобы в связи с названным выводом судов указывает на то, что в отличие от этажности, определяемой в соответствии со СНиП 2.08.01-89 как количество надземных этажей, Градостроительным кодексом Российской Федерации одним из главных критериев необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации устанавливается количество этажей проектируемого объекта без указания их назначения и расположения их относительно планировочной отметки земли. В связи с этим заявитель кассационной жалобы считает, что в количество этажей, определяемое согласно части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо было включить все этажи, в том числе подвальные.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что понятия этажность и количество этажей являются тождественными.

Проверка данных доводов показала следующее.

Вывод суда апелляционной инстанции об идентичности понятий количество этажей и этажность является частным и постановлен применительно к конкретному периоду регулирования — с 29.12.2009 по 01.08.2010.

Поскольку разрешение на строительство рассматриваемых объектов капитального строительства № RU 383030000-21/10 выдано 31.03.2010; Градостроительный кодекс Российской Федерации в редакции от 27.12.2009, действовавшей до 01.08.2010, допускал определение количества этажей как этажность, суды правомерно исходили из того, что и на момент обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (13.03.2012) этажность домов должна была определяться по числу надземных этажей.

Доводы кассационной жалобы о том, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию являются разными документами; объект не соответствовал требованиям разрешения на строительство, которое было выдано в отношении трёхэтажных зданий, проверены*.

Суды правомерно отклонили ссылку администрации г. Иркутска на пункт 1.6 приложения «В» к Правилам определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объёма, являющихся приложением к Своду правил «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003.СП 54.13330.2011», утверждённому Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 24.12.2010 № 778.

Приказом Минрегиона России от 24.12.2010 № 778 актуализированному тексту «СНиП 31-01-2003» была придана новая форма. Данным приказом он получил статус Свода правил, был утверждён и введён в действие с 20.05.2011, в то время как ООО «НОРД-ВЕСТ» разрешение на строительство домов по ул. Верхняя Набережная, 145, было выдано 10.03.2010.

В соответствии с пунктом 1.1. Свода правил он распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся многоквартирных жилых зданий.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 42 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к зданиям и сооружениям, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления в силу таких требований.

Рассматриваемый Федеральный закон, во исполнение статьи 6 которого 24.12.2010 приказом Минрегиона России и был утверждён Свод правил «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003.СП 54.13330.2011», вступил в силу 30.06.2010.

Поскольку заявление о выдаче разрешения на строительство зданий было подано обществом до издания приказа Минрегиона России от 24.12.2010 (вступившего в силу с 20.05.2011), у администрации г. Иркутска не имелось оснований для его применения к правоотношениям сторон и на день обращения ООО «НОРД-ВЕСТ» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию*.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При таких условиях суды правомерно признали, что именно администрация г. Иркутска должна была доказать обоснованность отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; изменение правовой позиции относительно обязательности осуществления государственного строительного надзора (на дату выдачи разрешения на строительство администрация не считала обязательным такой надзор), не должно ограничивать предпринимательскую деятельность общества и нарушать его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

При таких условиях оснований для удовлетворения кассационной жалобы не усматривается.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеются ссылки в кассационной жалобе, не установлено".

2.Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 № А55-16774/2007



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.