Ситуация следующая: подписан договор аренды недвижимости сроком на 2 года

24

Вопрос

Ситуация следующая: подписан договор аренды недвижимости сроком на 2 года. Все 3 экземпляра договора забрал арендодатель и подал на государственную регистрацию. В связи с необходимостью представления доп документов, арендодатель написал заявление в Росреестр о приостановке регистрации. За время приостановки регистрации арендодатель передумал сдавать имущество в аренду и не собирается предоставлять в Росреестр дополнительные документы, необходимые для регистрации. Получается, что у арендатора на руках нет экземпляра договора и нет регистрации договора. В Росреестре сказали, что все экземпляры договора будут выданы арендодателю без регистрации в связи с истечением срока приостановки гос регистрации, арендатор не является заявителем, поэтому ему ни какие документы не выдадут.Срок приостановки заканчивается через неделю. Каким образом можно понудить к регистрации договора в описанных условиях? Насколько я понимаю необходимо соблюдение досудебного порядка, предусмотренного АПК РФ. Пока будем ждать месяц с момента направления претензии недобросовестный арендодатель заберет с Росреестра все экземпляры договора и мы даже не сможем доказать, что договор подписывался. Можно ли как то повлиять, что бы договор хотябы остался у Росреестре?

Ответ

 В данном случае, повлиять на Росреестр будет проблематично.

Дело в том, что если одна из сторон договора после представления документов на регистрацию обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении государственной регистрации и в течение месяца после этого с заявлением о государственной регистрации не обратилась вновь, Росреестр должен будет отказать в регистрации и вернуть документы заявителю.

Это возможно объяснить тем, что в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11371/12 разъяснено, что под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, в данном случае следует понимать отсутствие предусмотренного п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что отозвавшая поданные на регистрацию документы сторона в течение месяца не обратилась вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

В данном случае, второй стороне договора (арендатору), буде проблематично защитить свои права. Дело в том, что оригинала договора у арендатора нет, а Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает возможности предоставления сторонам сделки незарегистрированных копий договоров аренды.

Хотя отзыв заявления о регистрации аренды можно квалифицировать как уклонение от регистрации, что влечет правовые последствия предусмотренные п. 2 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости соблюдения досудебного порядка, арендатор своевременно не сможет предъявить иск, и к примеру, заявить ходатайство о применении обеспечительных мер. В данном случае, имеется риск, что оригиналы договоров так и останутся у арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).*

Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор – уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре».

07.07.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.