Кадастровая стоимость

38

Вопрос

Гараж находящийся в собственности ООО 1 можно продать ООО2 без земельного участка который принадлежит ООО1, проблема в том,что ООО1 оспаривает в настоящее время оспаривает кадастровую стоимость 8 зем.уч один из которых под гаражом, в случае продажи поменяется правообладатель земельного участка и придется заново делать отчет, экспертизу и подавать документы в комиссию уже от ООО2

Ответ

По общему правилу, продать гараж без земельного участка, если гараж и участок принадлежат одному лицу, нельзя.

Дело в том, что если собственником земельного участка и расположенного на нем здания (например, гаража) является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

При продаже доли в праве собственности на здание или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в п.4 ст.35 ЗК РФ.

Между тем, в случае смены правообладателя участка, бывший собственник участка (ООО 1) все же может оспорить кадастровую стоимость участка, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Это следует из п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:*

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме трех приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Муниципальное предприятие (продавец) и общество (покупатель) представили в Росреестр заявление и пакет документов на государственную регистрацию перехода права и права собственности на нежилое здание. При этом стороны не представили в Росреестр документы на государственную регистрацию перехода права на земельный участок под приобретаемым зданием. Росреестр отказал в регистрации договора и перехода права собственности, поскольку заявителями было нарушено требование пункта 4статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стороны оспорили отказ в суде, однако суд признал решение Росреестра законным, пояснив:

«Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 августа 2011 г. по делу № А55-23420/2010определением ВАС РФ от 20 декабря 2011 г. № ВАС-12673/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ».

2.Как оспорить кадастровую стоимость

«Обратиться за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости закон позволяет в такие инстанции:

  • суд;
  • комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссиюОднако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внес существенные изменения в главу III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Эта позиция также отражена на официальном сайте Росреестра.

Кроме того, 30 июня 2015 года Пленум Верховного суда РФ принял постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление № 28). Он пояснил, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости нужно понимать предъявление любых требований, возможным результатом удовлетворения которых станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (абз. 4 п. 1 постановления № 28).

С 15 сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости производят по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ). Ранее этой даты оспаривание осуществлялось по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь оспаривают в судебном порядке административные истцы (п. 2 постановления № 28). Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с соответствующим иском в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности. Причем такое административное заявление можно подать не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов в кадастр, если на момент обращения в него не внесены (ст. 245 КАС РФ):

  • результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, либо
  • сведения, связанные с изменением характеристик объекта недвижимости, которые повлекли изменение его кадастровой стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, можно потребовать:

  • установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при ее определении, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку;
  • оспорить решения или действия (бездействие) комиссии.

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости по форме и содержанию должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС РФ. К нему нужно приложить как общие для всех административных исков документы, названные в статье 126 КАС РФ, так и документы, перечисленные специально для исков об оспаривании кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

Административный иск об оспаривании кадастровой стоимости нужно подавать в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения:

  • заказчика работ либо
  • государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Порядок рассмотрения искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости определен в статье 247 КАС РФ.

Требования об оспаривании кадастровой стоимости не рассматриваются совместно с иными требованиями. Например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. Требование о признании правового акта недействующим также не рассматривается совместно с требованием об оспаривании кадастровой стоимости (п. 5 постановления № 28).

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться (п. 6 постановления № 28):

  • юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:

  • органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика;*
  • участник долевой собственности – независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить ее, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо иначе в письменной форме;
  • лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
  • прокурор. Он может обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, государства, субъектов РФ и муниципальных образований.

Пленум разъяснил, что под досудебным порядком урегулирования спора о кадастровой стоимости нужно понимать предварительный порядок обращения в комиссию, который действует для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости нужно приложить документы, подтверждающие соблюдение такого порядка. О соблюдении досудебного порядка свидетельствуют (п. 9 постановления № 28):

  • решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо
  • документы, которые подтверждают факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Для физических лиц обращение в комиссию не обязательно. На индивидуальных предпринимателей также не распространяются требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию (п. 10 постановления № 28).

Для определения арендной платы и выкупной цены новая кадастровая стоимость (п. 28 постановления № 28):

  • действует с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, и
  • применяется до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.

Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из пункта 29 постановления № 28».

05.07.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль