Физ.лицо является собственником части здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости (нежилое)

121

Вопрос

Физ.лицо является собственником части здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости (нежилое). Приобретено было в 1999 году. До настоящего времени ФЛ не может приобрести земельный участок в собственность. Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании, в силу перехода права собственности на объект (указанное право было закреплено за предыдущим собственником). В 2007 году ФЛ было отказано в предоставлении участка в собственность с формулировкой "необходимы заявления всех собственников". Собственником второй части (второго объекта недвижимости) является само муниципальное образование. Какие действия необходимо произвести? Правовая база, практика

Ответ

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

 

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

По пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Как показывает судебная практика, в том случае если часть здания обособлена, земельный участок выделен именно под данную часть здания, то есть земельный участок является делимым, совместного обращения для приобретения прав на земельный участок не требуется.

К тому же если часть здания находится в собственности муниципального образования, совместного обращения для приобретения прав на земельный участок также не требуется, поскольку земельный участок уже находится в муниципальной собственности.

Таким образом, если отказ в предоставлении земельного участка своевременно не обжалован, представляется целесообразным повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка и в случае отказа обжаловать его в порядке гл. 25 ГПК РФ либо гл. 24 АПК РФ если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 21.03.2013 №№ А70-7805/2012, Ф04-1315/2013

«Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

По мнению управления, наличие у общества права собственности на нежилое помещение исключает возможность предоставления земельного участка в собственность на основании части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), предполагающей возможность представления в собственность земельного участка лишь под зданиями, строениями, сооружениями.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании общество и управление поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 19.02.2000 на основании договора о выкупе производственного нежилого помещения и дополнительного соглашения от 27.07.2000 к указанному договору, ООО «Ремтехсервис» приобрело у открытого акционерного общества «ТЭМП» (далее — ОАО «ТЭМП») производственное помещение площадью 387,7 м, расположенное по адресу: г. Тюмень, 5-й км. Старого Тобольского тракта, дом 15, корпус 2, строение 1/1. 05.10.2000 на производственное помещение зарегистрировано право собственности заявителя в установленном порядке.

Распоряжением администрации г. Тюмени от 14.03.1997 № 722 ОАО «ТЭМП» предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование под существующую производственную базу в промзоне п. Антипино земельный участок площадью 24 305 кв. м, выдан Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей от 09.07.97 № 01273.

На основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Тюменской области от 04.12.2001 № 939/14 заявителю предоставлен в аренду земельный участок под нежилое помещение (мастерская по ремонту автотранспорта) по адресу: г. Тюмень, 5 км. Старого Тобольского тракта, дом 15, корпус 2, строение 1/1; согласно вышеуказанному распоряжению предоставленный обществу земельный участок площадью 1 844, 4 кв. м изъят из территории, предоставленной распоряжением администрации в бессрочное (постоянное) пользование АОЗТ «ТЭМП» (правопреемник — ОАО «ТЭМП») под существующую производственную базу в промзоне п. Антипино.

30.05.2002 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ООО «Ремтехсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 23-20/54, в силу пункта 1.1 которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1 844, 4 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, 5 км. Старого Тобольского тракта, дом 15, корпус 2, строение 1/1 (далее — договор аренды).

14.09.2012 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права аренды ООО «Ремтехсервис».

06.10.2011 общество обратилось в управление с заявлением о приватизации земельного участка с кадастровым номером 72:23:0224001:27, площадью 1 844,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, 5 км Старого Тобольского тракта, 15, строение 1/1, корпус 2 в порядке, предусмотренном статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Письмом от 18.05.2012 № 3344/03 управление сообщило заявителю о невозможности приватизации земельного участка в связи с тем, что в собственности заявителя находится нежилое помещение, в то время как законом предусмотрено право выкупа земельных участков собственниками зданий, строений или сооружений.

Считая отказ заинтересованного лица незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что используемое обществом помещение, являющееся частью здания, фактически является обособленным помещением с отдельным входом, коммуникациями и выделенным именно под данную часть строения земельным участком, приняв во внимание, что соответствующее заявление было подано обществом в установленном законом порядке, пришел к выводу, что у заинтересованного лица не имелось оснований для отказа заявителю в приватизации спорного земельного участка.

Апелляционный суд с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов основанными на действующем законодательстве и соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом указанной нормы права и в силу положений статей 200, 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ определено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, установив, что принадлежащее истцу помещение является обособленным с выделенным именно для его эксплуатации земельным участком, пришли к правильному выводу, что ООО «Ремтехсервис» вправе приобрести в собственность занятый этим объектом недвижимости земельный участок.

Довод управления о неделимости спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, часть которого принадлежит заявителю на праве собственности, правомерно отклонен судами. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании распоряжения администрации предоставленный заявителю земельный участок площадью 1 844, 4 кв. м был изъят из территории, предоставленной распоряжением администрации г. Тюмени от 14.03.1997 № 722. В едином государственном реестре прав зарегистрировано право аренды общества на спорный земельный участок.

Суд кассационной инстанции поддерживает вывод судов о том, что строение, часть которого принадлежит заявителю, расположено на двух различных земельных участках, имеющих разные кадастровые номера и сформированные в установленном законом порядке.

Спорный земельный участок прошел кадастровый учет, которым подтверждено его существование в качестве индивидуально-определенной вещи, в связи с чем участок, на котором расположено все здание, является делимым.

На основании вышеизложенного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что основания отказа, изложенные в решении от 18.05.2012 № 3344/03, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, исходя из чего правомерно удовлетворили заявленные требования".

2.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2013 № А03-3688/2012

"Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что истец является собственником части нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:63:050305:17, и в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на получение 2439/10000 доли в праве собственности на земельный участок под объектом недвижимости, у ответчика отсутствуют основания отказывать Обществу в предоставлении части земельного участка в собственность, учитывая, что совместного обращения Общества и муниципального органа с заявлением о приобретении прав на земельный участок в данном случае не требуется, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:63:050305:17 уже находится в муниципальной собственности, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО «Больница «Медицинский центр „Интервал“, приняв во внимание то, что правомочиями по предоставлению испрашиваемого земельного участка обладает именно администрация города Барнаула».

3. Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 20.08.2012 № 44-г-233/2012

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль